Hisseli Tapularda Kentsel Dönüşüm Süreci Nasıl Yönetilir?

Bize gelen miras dosyalarında en sık karşılaştığımız kriz şu cümleyle başlar: “Bir kardeşim imzalamıyor, bina dönüştürülemiyor.” Ya da daha da zorlusu: “Amcamın oğlu yurt dışında, tapuda hissesi var ama ulaşamıyoruz.” Üzerine bir de intikali yapılmamış büyükbaba payı eklenince, Fatih’teki ya da Üsküdar’daki o eski apartman tam anlamıyla hukuki bir donma noktasına gelir. Oysa hukuk bu tıkanıklıkları çözmek için son derece işlevsel araçlar sunmaktadır; sorun, bu araçların doğru ve zamanında kullanılmamasıdır.

Bu makale; hisseli tapulu taşınmazlarda, özellikle miras yoluyla edinilmiş veya çok sayıda paydaşa ait yapılarda, 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde kentsel dönüşüm sürecinin hukuken nasıl yönetileceğini, hangi nisapların geçerli olduğunu ve inatçı ya da ulaşılamaz hissedarlar karşısında ne tür adımların atılabileceğini, gerçek dosya deneyiminin ışığında aktarmaktadır.

Hisseli Tapu Nedir ve Kentsel Dönüşümde Neden Bu Kadar Kritiktir?

Türk hukukunda paylı mülkiyet (hisseli tapu), birden fazla kişinin aynı taşınmaz üzerinde belirli paylar oranında mülkiyet hakkına sahip olması anlamına gelir. Her paydaş kendi hissesini serbestçe devredebilir, ancak taşınmazın bütünü üzerinde tek başına tasarrufta bulunamaz. İşte bu nokta, kentsel dönüşümde kilit çelişkiyi doğurur: Bina riskli yapı ilan edildiğinde, tüm paydaşların “evet” demesi beklenir; ama bu her zaman gerçekleşmez.

Miras yoluyla oluşan hisseli tapularda tablo çoğunlukla daha da karmaşıktır. Özellikle İstanbul’un tarihi semtlerinde — Balat, Fener, Kasımpaşa, Üsküdar, Kadıköy — ya da İzmir’in Alsancak ve Konak gibi eski dokularında, tapuda hâlâ 1960’lardan kalma isimler görünür. Veraset ilamı çıkarılmamış, intikal işlemi yapılmamıştır; bir kişi ölmüş, mirasçıları da ölmüş, artık kimsenin tam olarak kimin ne kadar hissesi olduğunu bilmediği bir tablo ortaya çıkmıştır. Bu tabloda kentsel dönüşüm başlatmak, evet, hukuki bilgi gerektiren ciddi bir süreçtir.

Ancak hemen şunu vurgulamak gerekir: Hisseli tapulu bir bina, tüm paydaşların rızası olmaksızın dönüştürülemez şeklindeki yaygın inanış tamamen yanlıştır. 6306 Sayılı Kanun, paydaşlar arasında uzlaşı sağlanamadığında devreye girecek mekanizmaları açıkça düzenlemiştir. Bu mekanizmaları bilmek, sürecin kilidini açar.

Miras Kalan Binada Kentsel Dönüşüm Nasıl Başlar? Veraset İlamı ve İntikal Zorunluluğu

Riskli yapı tespiti yapılmış ya da riskli alan ilan edilmiş bir binada sürecin fiilen başlayabilmesi için, tapu kayıtlarının güncel ve ulaşılabilir paydaşları yansıtması büyük önem taşır. Tapuda hâlâ adı geçen kişi vefat etmişse, öncelikle veraset ilamı (mirasçılık belgesi) çıkarılması ve ardından tapu intikalinin tamamlanması gerekir. Bu işlem Sulh Hukuk Mahkemesi ya da noter aracılığıyla yapılabilir; ancak birden fazla kuşak vefat etmişse — yani hem miras bırakan hem de onun mirasçılarından bir kısmı ölmüşse — her kuşak için ayrı veraset ilamı çıkarılması zorunludur.

Şişli veya Fatih’teki Sulh Hukuk Mahkemelerinde bu tür çok katmanlı veraset ilamı talepleri son derece yoğundur. İntikal masrafları — tapu harcı, döner sermaye, vekaletname giderleri dahil — beklenenden yüksek çıkabilir; bu nedenle süreç öncesinde bir avukat aracılığıyla maliyet planlaması yapılması önerilir. Bununla birlikte, intikali yapılmamış bir pay, kentsel dönüşüm sürecinin mutlak engeli değildir. Aşağıda açıklayacağımız kayyum mekanizması devreye girebilir.

Miras kalan binada dönüşümün hukuki olarak başlayabilmesi için yapılması gereken ilk iş, riskli yapı tespiti başvurusudur. Bu başvuruyu paydaşlardan yalnızca biri de yapabilir; tüm maliklerin birlikte hareket etme zorunluluğu yoktur. Lisanslı bir kuruluşa yaptırılan tespit raporu Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na iletilir; raporun tescil edilmesiyle birlikte 60 günlük tahliye ve yıkım süreci başlar. İşte bu noktadan itibaren paydaşlar arasındaki nisap hesabı belirleyici hale gelir.

Paylı Mülkiyet ile Elbirliği Mülkiyetinde Çoğunluk Hesabı Nasıl Yapılır?

6306 Sayılı Kanun’un 6. maddesi, riskli yapılarda yeniden yapım kararının alınabilmesi için paydaşların arsa payı itibarıyla en az üçte iki çoğunluğunun (%66,67) kararını aramaktaydı; ancak 2023 yılında yapılan değişiklikle bu nisap arsa payı bazında salt çoğunluk (%50+1) olarak yeniden düzenlenmiştir. Bu değişiklik, özellikle çok hisseli tapularda süreci önemli ölçüde kolaylaştırmıştır.

Burada iyi niyetli hissedarların elini kolunu bağlayan en büyük hata şudur: Nisabı kişi sayısına göre hesaplamak. Hukuk, kişi sayısını değil, arsa payını esas alır. Beş paydaşlı bir binada, salt çoğunluğu sağlamak için üç kişinin değil, toplam arsa payının en az %50+1’ine karşılık gelen paydaşların onayı yeterlidir. Bir paydaşın arsa payı %70 ise, diğer dört paydaşın toplam itirazı dikkate alınmadan kararı tek başına geçirebilir.

Elbirliği mülkiyetinde (iştirak halinde mülkiyet) ise tablo farklıdır. Miras ortaklığında, veraset ilamı çıkarılıp intikal yapılmadıkça taşınmaz elbirliği mülkiyetine tabi olmaya devam eder. Elbirliği mülkiyetinde her mirasçının payı bağımsız olarak tasarrufa konu edilemez; kararlar miras ortaklığı adına alınmak zorundadır. Bu nedenle mirasçılar arasında anlaşmazlık varsa, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi (TMK m. 698-699) ya da kayyum atanması yoluna gidilmesi gerekir.

Hisseli Tapularda %50+1 (Salt Çoğunluk) Karar Nisabının Hesaplanması

Uygulamada en çok sorulan soru şudur: “Biz dört kardeşiz, ikimiz istiyoruz ama iki kardeşimiz imzalamıyor; ne yapabiliriz?” Cevap, tamamen arsa payı dağılımına bağlıdır. Bazen iki kardeş yetmez, bazen de tek bir mirasçının payı %60’ı geçtiği için diğerlerinin itirazı hukuken sonuç doğurmaz.

Aşağıdaki tablo, gerçek dosyalardan derlenen örneklerle bu hesabı somutlaştırmaktadır:

Bu tablonun gösterdiği en kritik gerçek şudur: Karar nisabını hesaplamadan “çoğunluğumuz var” varsayımıyla hareket etmek, hem zaman hem para kaybına yol açar. Avukat Ayça Bolak olarak bu hesabı yapmadan müvekkillere “ilerleyin” demiyoruz; çünkü yanlış hesaplanmış bir çoğunlukla alınan karar hukuken geçersiz sayılabilir ve tüm süreç yeniden başlamak zorunda kalabilir.

Hissedarlardan Birine Ulaşılamıyorsa Ne Yapılmalı? Tebligat Kanunu m. 35 ve Sonraki Adımlar

Uygulamada en çok tıkanan nokta, fiilen var olduğu bilinen ama kendisine ulaşılamayan paydaşlardır. Yurt dışında yaşayan, son bilinen adresinde bulunmayan ya da kasıtlı olarak tebligattan kaçınan hissedarlar, süreci fiilen kitleyebilir. Bu noktada devreye giren mekanizma Tebligat Kanunu’nun 35. maddesidir.

Anılan madde uyarınca, daha önce tebligat yapılmış bir adrese — tapu sicilindeki ya da daha önceki bir işlemde kullanılan adrese — tebliğ yapılmaya çalışılmış, bu da sonuçsuz kalmışsa, “son bilinen adrese tebligat” usulü uygulanır ve bu tebligat geçerli sayılır. Yani paydaşın kapıyı açmaması, “okumadım” demesi ya da yurt dışında olması, hukuken geçerli bir tebligatın yapılmış sayılmasını engellemez. Tebligatın eline geçtiği tarihten itibaren 15 günlük hak düşürücü süre içinde itiraz edilmezse, paydaş karara katılmış kabul edilir.

Bununla birlikte, tebligata ilişkin her ayrıntının doğru ve eksiksiz işlenmesi şarttır. Usulsüz bir tebligat, ilerleyen aşamada tüm kararı iptal ettirebilir. Bu nedenle, tebligat sürecinin hukuki danışmanlık eşliğinde yürütülmesi hayati önem taşır. Tebligat sonuçsuz kalırsa ya da paydaşın adresi hiç bilinmiyorsa, izlenecek yol bir sonraki başlığa taşınır: kayyum tayini.

Ölen Hissedarın Yerine Kayyum Atanması Süreci

Tapuda hissesi bulunan kişi vefat etmiş, mirasçıları belirsiz ya da ulaşılamaz durumdaysa ya da intikali yapılmamışsa, Türk Medeni Kanunu’nun 427. maddesi çerçevesinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nden kayyum tayini talep edilebilir. Kayyum, hukuken belirsiz ya da sahipsiz görünen bu payı temsil eder; kentsel dönüşüm kararlarında ilgili payın sesini onun adına kullanır.

Öte yandan, henüz hayatta olduğu bilinen ancak uzun süredir iletişim kurulamayan, akıl sağlığı ya da fiziksel durumu hakkında ciddi soru işaretleri taşıyan bir paydaş için de kayyum talebi gündeme gelebilir. Bu süreçte mahkeme, kayyumun kimliğini ve görev sınırlarını belirlediği bir karar verir; kayyum atandıktan sonra süreç hukuki olarak önü açık şekilde devam edebilir.

İstanbul Sulh Hukuk Mahkemelerinde kayyum talepleri genellikle 2 ila 6 ay arasında sonuçlanmaktadır; ancak bu süre, dosyanın karmaşıklığına ve mahkemenin iş yüküne göre değişkenlik gösterir. Sürecin hızlandırılması için keşif ve bilirkişi aşamalarında eksiksiz belge sunumu kritik önemdedir. Aşağıdaki tablo, ulaşılamayan hissedar durumlarında izlenecek hukuki adımları ve tahmini süreleri özetlemektedir:

Çoğunluk Sağlandı, Azınlık Hâlâ Direniyor: İzale-i Şüyu ve Açık Artırma Riski

Arsa payı bazında %50+1 çoğunluk sağlandıktan sonra, yeniden yapım için anlaşma yapılmış müteahhitle sözleşme imzalanır. Azınlıkta kalan paydaşlar bu karara katılmak zorundadır; katılmamak, onlara yasal bir engel tanımaz. 6306 Sayılı Kanun’un 6. maddesi uyarınca, karara katılmayan azınlık hissedarların payları Bakanlık tarafından belirlenen rayiç değer üzerinden açık artırmaya çıkarılır.

İşte burada azınlık paydaşların en büyük yanlış hesabı devreye girer. Çoğunluğun kararını veto edemeyeceklerini anlayan bazı hissedarlar, “nasılsa hissemi açık artırmada alırım” diye düşünür. Oysa açık artırmada önce diğer paydaşlar rüçhan hakkına sahiptir; onlar almak istemezse üçüncü kişilere satış gerçekleşir. Paydaşın kendi payına karşılık elde edeceği bedel, piyasa değerinin altında kalabilir; bunun yanı sıra süreç, oturduğu ya da kiraya verdiği taşınmazı kaybetmek anlamına da gelebilir. Bu sonucu görmek istemeyen paydaşların büyük bölümü, açık artırma tehdidi netleştiğinde müzakere masasına dönmektedir.

Azınlık paydaş olarak kendinizi bu sürecin içinde buluyorsanız, yapılabilecek en iyi şey hakları usulüne uygun şekilde kullanmak ve doğru zamanda uzlaşıya açık olmaktır. Çoğunluk paydaş iseniz, sürecin hukuki adımlarını eksiksiz işletmek ve azınlığı zorlayan yasal mekanizmaları doğru sıralamak, hem zaman hem maliyet açısından belirleyicidir. Her iki pozisyon da hukuki danışmanlık gerektiren hassas bir denge içindedir.

İmzalamayan Mirasçı Var: “Mirasçılardan Biri İmzalamadıkça Bina Dönüştürülemez” Yanılgısını Gidermek

Bu yanılgı, kentsel dönüşümü geciktiren en yaygın ve en pahalı inanışların başında gelir. Pek çok hissedar, bir kardeşin ya da amcanın oğlunun imzasını almadan tek adım atılamayacağını düşünür; bu yanlış inanış karşısında ya bekler ya da daha da kötüsü, karşı tarafın “imzamı vermem için para iste” dayatmasını kabul eder. Oysa hukuk bu noktada son derece nettir.

6306 Sayılı Kanun, mirasçılardan birisinin imzasının yokluğunu mutlak bir engel olarak görmemektedir. Arsa payı bazında salt çoğunluk (%50+1) sağlandığı sürece, imzalamayan paydaşın payı açık artırmaya çıkarılabilir. Dahası, imzalamayan paydaşa noter vasıtasıyla çekilen ihtarname, akabinde usulüne uygun yapılan tebligat ve 15 günlük sürede itirazın yokluğu, onun karara katılmış sayılmasını sağlar. Hukuk, iyi niyetle hareket eden çoğunluğu inatçı azınlığın insafına bırakmamaktadır.

Yanlış bilgi, hem süreci geciktirir hem de paydaşları gereksiz hukuki maliyete sokar. Bu nedenle en başından itibaren hukuki danışmanlık alınması, bu tür mitlerle boşa harcanan yılların önüne geçer. Avukat Ayça Bolak olarak, kentsel dönüşüm sürecine dahil olan hissedarları — ister çoğunluk ister azınlık tarafında olsunlar — sürecin gerçek hukuki çerçevesi konusunda bilgilendirerek hareket etmelerini öncelikli hedef olarak benimsiyoruz.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası: Son Çare mi, İlk Seçenek mi?

Kentsel dönüşüm sürecinde taraflar arasındaki anlaşmazlık giderilemez hale geldiğinde — ya da taşınmazın ne kentsel dönüşüm kapsamına ne de satışına olanak tanıyan bir hukuki belirsizlik söz konusu olduğunda — izale-i şüyu davası (ortaklığın giderilmesi davası) gündeme gelir. TMK m. 698 uyarınca her paydaş bu davayı açma hakkına sahiptir; mahkeme, taşınmazın aynen taksiminin mümkün olup olmadığını inceler ve mümkün değilse satış yoluna karar verir.

Birçok müvekkilimiz bu davayı son seçenek olarak değerlendirse de uygulamada zaman zaman en hızlı ve en etkin çözüm yolu olabilmektedir. Özellikle İstanbul’da çok eski ve bakımsız binaların bulunduğu durumlarda, izale-i şüyu davası kentsel dönüşüm sürecini bloke eden paydaş yapısını çözer; mahkeme kanalıyla satış gerçekleşince, yeni tek malikin — ya da sınırlı sayıdaki maliklerin — projeyle ilerleme esnekliği çok daha büyük olur.

Şunu da açıkça belirtmek gerekir: İzale-i şüyu davası açmak, sürecin uzaması anlamına da gelebilir. İstanbul mahkemelerinde bu tür davalar ortalama 1,5 ila 3 yıl sürebilmektedir; bilirkişi raporları, keşif süreçleri ve olası istinaf aşaması hesaba katıldığında süre uzayabilir. Bu nedenle izale-i şüyu her zaman ilk tercih edilecek araç değildir; kentsel dönüşümün hukuki yolları tüketilmeden bu seçeneğe geçmek çoğunlukla doğru bir strateji değildir.

Sıkça Sorulan Sorular

Riskli yapı tespitini hissedarlardan yalnızca biri yaptırabilir mi?

Evet. 6306 Sayılı Kanun uyarınca, taşınmazın paydaşlarından herhangi biri, diğerlerinin rızasını almaksızın lisanslı kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırabilir. Tespit raporu Bakanlığa iletildiğinde tüm paydaşlara tebligat yapılır ve itiraz süreci işler. Tebligattan itibaren 15 günlük hak düşürücü süre içinde itiraz edilmezse, tespit kesinleşir. Yani süreci başlatmak için tüm paydaşların onayını beklemeye gerek yoktur.

Tapuda intikali yapılmamış bir miras payı kentsel dönüşümü tamamen engeller mi?

Hayır, ancak ciddi ölçüde zorlaştırır. İntikali yapılmamış pay, teknik olarak tapuda hâlâ miras bırakanın adına kayıtlıdır. Bu durumda öncelikle veraset ilamı çıkarılıp intikal tamamlanması gerekir. Mirasçılar belirlenemiyorsa ya da ulaşılamıyorsa Sulh Hukuk Mahkemesi’nden kayyum atanması talep edilir. Kayyum atandıktan sonra süreç hukuki olarak yeniden yürütülebilir hale gelir. Dolayısıyla bu durum bir engel değil, aşılması gereken bir hukuki basamaktır.

Çoğunluk kararı aldıktan sonra imzalamayan paydaşın hissesine ne olur?

6306 Sayılı Kanun’un 6. maddesi uyarınca, arsa payı bazında %50+1 çoğunluk sağlanarak yeniden yapım kararı alındıktan sonra azınlık paydaşlara usulüne uygun tebligat yapılır. Tebligattan itibaren 15 gün içinde çoğunluğun belirlediği şartlara katılmaları beklenir. Katılmayan azınlık hissedarların payları, Bakanlık tarafından tespit edilen rayiç değer üzerinden açık artırmayla satışa çıkarılır; önce diğer paydaşlar, sonra üçüncü kişiler teklif verebilir. Azınlık, bu noktada hem taşınmazdaki hakkını hem de süreçteki inisiyatifini yitirir.

Yurt dışında yaşayan bir hissedar, tebligattan kaçınırsa süreç durur mu?

Hayır. Tebligat Kanunu’nun 35. maddesi ve uluslararası tebligat hükümleri çerçevesinde, bilinen son adresine usulüne uygun tebligat yapıldıktan sonra paydaşın tebligatı bizzat almaması hukuki sonucu değiştirmez. Yurt dışındaki paydaşlar için SEA (Sözleşme’nin Ekim 1973 tarihli Lahey Tebligat Sözleşmesi) hükümleri uygulanır. Süre, tebligatın hukuki olarak tamamlandığı tarihten işlemeye başlar. Ulaşılamayan paydaş için kayyum atanması da ayrı bir seçenek olarak her zaman gündemdedir.

Kentsel dönüşümde avukat tutmak zorunlu mu?

Yasal olarak zorunlu değildir; ancak, bu makalede aktarılan tüm süreçlerin — tebligat usulleri, nisap hesabı, kayyum talebinin hazırlanması, açık artırma sürecine itiraz, izale-i şüyu davası — hepsinde usul hatası yapılması durumunda tüm süreç yeniden başlayabilir ya da hak kayıplarına yol açabilir. Özellikle çok paydaşlı veya intikali yapılmamış payların söz konusu olduğu dosyalarda, hukuki danışmanlık almadan hareket etmek ciddi bir risk faktörüdür. Kendinizi hem çoğunluk hem azınlık tarafında zaman ve maliyet kayıplarından korumak için sürecin başından itibaren uzman bir avukatla çalışmanızı öneririz.