Kentsel Dönüşümde %50+1 (Salt Çoğunluk) Kuralı Nasıl İşler?

Kasım 2023’te yürürlüğe giren yasal düzenlemeyle birlikte Türkiye’deki kentsel dönüşüm hukuku köklü bir dönüşüm geçirdi. Artık bir yapının yıkılıp yeniden inşa edilmesi için tüm kat maliklerinin üçte ikisinin onayını beklemek gerekmiyor. Salt çoğunluk, yani paydaşların yüzde ellisinden fazlasının kararı, bu süreci başlatmak için yeterli hâle geldi. Bu değişiklik; kimi mülk sahipleri için uzun süredir kilitli kalan projelerin kilidi, kimi mülk sahipleri içinse el altından farkında olmadan hazırlanan bir satış sürecinin başlangıcı anlamına geliyor.

Bize gelen dosyalarda en sık gördüğümüz mağduriyet şu: Bir kat maliki, komşularının müteahhitle imzaladığı ön anlaşmadan habersiz, aylarca bekledikten sonra kapısına gelen tebligatla süreci öğreniyor. O tebligatın geldiği gün, saat başlamıştır. 15 günlük itiraz süresi sessizce işlemeye başlar ve bu sürenin nasıl kullanılacağı, mülkün geleceğini belirler.

Bu makale; hem çoğunluğu sağlamaya çalışan müteahhit ya da kat maliki tarafı için stratejik bir rehber, hem de azınlıkta kalan ve hissesinin değer altında satılmasından endişe duyan malikler için hukuki bir pusula niteliğindedir.

Eski %66,6 (2/3) Çoğunluk Kuralı Neden Kalktı?

6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ilk yürürlüğe girdiğinde, bir yapıda dönüşüm kararı alınabilmesi için paydaşların en az üçte ikisinin (%66,6) onayı aranıyordu. Bu oran, pratikte pek çok projeyi fiilen durma noktasına getirdi. Özellikle İstanbul’un Fikirtepe, Kadıköy ve Karşıyaka gibi eski yapı stoğunun yoğun olduğu mahallelerinde, tek bir muhalif malik grubu bütün bir projeyi yıllarca askıya alabildi.

Yasa koyucunun Kasım 2023’teki iradesinin arkasında somut bir kentsel gerçek yatıyor: Türkiye’nin deprem kuşağındaki şehirlerinde, riskli yapı tespiti yapılmış binlerce yapı, azınlık vetosuna takılarak dönüştürülemiyor, dolayısıyla can güvenliği tehlikede kalmaya devam ediyordu. 6306 Sayılı Kanun’da yapılan değişiklik bu tıkanıklığı çözmek amacıyla, eşiği üçte ikiden salt çoğunluğa indirdi.

Ancak bu düzenleme, aynı zamanda mülkiyet hakkı tartışmalarını da beraberinde getirdi. Anayasa’nın 35. maddesi güvencesindeki mülkiyet hakkı, artık daha dar bir azınlık tarafından dahi aşılabilecek hâle geldi. Bu yüzden kanun koyucu, azınlıkta kalan malikler için belirli prosedürel güvenceler öngördü; itiraz süreleri, bağımsız değerleme raporları ve açık artırma mekanizması bunların başında geliyor. Mesele yalnızca “çoğunluk kazandı” değil; azınlık haklarının nasıl korunacağıdır.

%50+1 Salt Çoğunluk Nasıl Hesaplanır? “Kafa Sayısı” Yanılgısına Dikkat

Uygulamada en yaygın karışıklık burada yaşanıyor. Salt çoğunluk, kat maliklerinin sayısına göre değil, arsa payına göre hesaplanır. Yani beş daireli bir binada üç daire sahibi “evet” dedi diye otomatik olarak yüzde elli artı bir sağlanmış olmaz; bu üç malike ait arsa paylarının toplamının, binanın toplam arsa payının yarısını geçmesi şarttır.

Burada kat maliklerinin düştüğü en büyük taktiksel hata şudur: Büyük daireli az sayıda malike sahip bir yapıda, küçük dairelerin sahipleri “biz çoğunluktayız” diye yanılıyor. Tapu kayıtlarına yansımış arsa payları, bu hesabın tek gerçek ölçütüdür. Bu nedenle dönüşüm kararı alınmadan önce tapu müdürlüğünden güncel tapu kaydının çıkarılması ve arsa paylarının tek tek toplanması, sürecin sağlıklı başlaması açısından kritik bir adımdır.

Öte yandan, kat irtifakına geçilmemiş, hâlâ paylı mülkiyet statüsündeki yapılarda hesaplama yöntemi farklılaşabilir. Bu tür yapılarda paydaş sayısı ile pay oranları çakışmayabileceğinden, mevcut tapu sicil durumunun bir avukat eşliğinde değerlendirilmesi önerilir.

%50+1 Sağlandığında Muhalif Maliklerin Hissesi Ne Olur?

Salt çoğunluğun sağlandığı ve riskli yapı tespitinin kesinleştiği andan itibaren süreç, artık bireysel onay aranmaksızın ilerleyebilir. Muhalif malike yapılacak işlemler kanunda belirli bir sıraya bağlanmıştır ve bu sıra kesinlikle keyfi değildir; her adımın usule uygun işlenmesi, aynı zamanda malike belirli haklar tanır.

Önce muhalif malike noter kanalıyla tebligat yapılır. Bu tebligatta maliken anlaşmaya katılması için süre tanınır. Tebligatın usulüne uygun yapılması şarttır; aksi hâlde idare mahkemelerinde iptal davası açılmasına zemin hazırlanır. 15 günlük süre, tebligatın teslim tarihinden itibaren işlemeye başlar ve bu süre hak düşürücü niteliktedir; uzatılmaz, mahkeme kararıyla dahi ertelenebilmesi güçtür.

Bu 15 günü boş geçirmek, azınlıktaki maliki en zayıf konuma düşürür. SPK lisanslı değerleme şirketinin belirlediği bedele itiraz etmek, süreç içinde talep edilebilecek en güçlü hukuki araçlardan biridir. Değerleme raporunu okumuş, itiraz dilekçesini zamanında hazırlamış bir malik; hissesinin gerçek piyasa değerine yakın bir bedelle satılmasını sağlayabilir. Okumamış, bekleyen bir malik ise tablo ne olursa olsun açık artırmanın sonucunu kabullenmek zorunda kalır.

Karara Katılmayan Malikin Açık Artırma Süreci Nasıl İşler?

15 günlük süre içinde anlaşmaya katılmayan muhalif maliklerin hissesi, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yürütülen açık artırma prosedürüne tabi tutulur. Bu prosedür, Bakanlığın il müdürlükleri aracılığıyla yürütülür. İstanbul’da Fikirtepe ve Bayraklı gibi dönüşümün yoğunlaştığı bölgelerdeki il müdürlüklerinde bu satışların sıklığı ciddi biçimde artmış durumda.

Açık artırmanın başlangıç bedeli, SPK lisanslı değerleme şirketinin hazırladığı rapordaki değer üzerinden belirlenir. Öncelikli alıcılar, diğer paydaşlardır; yani çoğunluğu oluşturan malikler ya da müteahhit, bu artırmada öncelikli alım hakkına sahiptir. Eğer paydaşlar bu hakkı kullanmazsa, hisse üçüncü şahıslara açık artırmayla satılabilir; bu durumda elde edilen bedel muhalif malike ödenir.

Burada pratikte karşılaşılan kritik sorun şudur: Değerleme raporu, özellikle Kadıköy ve Karşıyaka gibi yüksek ranta sahip bölgelerde piyasa değerinin önemli ölçüde altında kalabiliyor. Bir avukat eşliğinde değerleme raporuna itiraz etmek ve rapordaki metodoloji hatalarını (emsal seçimi hataları, bölge katsayısı eksiklikleri vb.) tespit etmek, bu aşamada malikin alabileceği en değerli önlemdir.

“Ben İmza Atmazsam Evim Yıkılmaz” Yanılgısı ve Gerçek Hukuki Sonuçlar

Bu, bize en çok sorulan sorulardan biridir ve yanılgı o kadar yaygındır ki bu başlığı özellikle açmak istedim. Salt çoğunluk sağlandıktan ve idari süreç işledikten sonra, muhalif malikin tek başına “hayır” demesi yapının yıkılmasını engellemez. Yıkım kararı idari bir karar olup, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından resen uygulanabilir.

Yıkım için imzaya ihtiyaç yoktur. Kanun, riskli yapılarda yıkım kararını uygulama yetkisini idareye vermiştir; malik bu süreçte pasif kalmayı tercih etse bile, taşınmazı onun rızası aranmaksızın yıkılabilir. Dolayısıyla imza atmayı reddeden malik, mülkünü kurtarmış olmaz; yalnızca satış bedelini ve sürecin şartlarını belirlemekten uzaklaşmış olur ki bu çoğu zaman aleyhine bir konumdur.

Öte yandan, “müteahhit kafasına göre yıkar” şeklindeki yanılgı da bu noktada düzeltilmelidir. Müteahhit, riskli yapı tespiti yapılmamış bir binayı 6306 Sayılı Kanun kapsamında tek başına yıkamaz; tüm sürecin, önce resmi riskli yapı tespiti kararına dayanması zorunludur. Tespit kararı olmaksızın gerçekleştirilen yıkım girişimleri idari suç teşkil eder ve hem cezai hem de tazminat sorumluluğuna yol açar.

Azınlıktaki Malikin Hissesini Değer Altında Satılmaktan Kurtarmanın Yolları

Azınlıkta kalan malikin elindeki en güçlü silah zamandır; ama zamanın doğru kullanılması şarttır. Değerleme raporuna itiraz, tebligat usulsüzlüğünün tespiti ve riskli yapı tespitinin iptali davası; bu üç araç, doğru sırayla ve süresi içinde kullanıldığında gerçek anlamda koruma sağlar.

SPK lisanslı değerleme raporu, çoğu zaman “bölge ortalaması” üzerinden yapılmış mekanik bir hesaplamadan ibarettir. İstanbul’un Bağdat Caddesi’ne yakın konumdaki bir dairenin değeri, salt mevcut yapı koşulları üzerinden değil, imar hakları, inşaat emsal değeri ve bölgenin gelecek kira potansiyeli gözetilerek hesaplanmalıdır. Metodoloji hatası içeren bir rapora idare mahkemesinde itiraz açmak mümkündür ve bu itiraz, satış sürecini askıya alabilir.

Tebligat usulsüzlüğü ise bir diğer kritik zayıf noktadır. Tebligat Kanunu’na aykırı yapılan bir bildirim, 15 günlük süreyi başlatmaz; dolayısıyla tüm idari süreci şeklen sakatlayabilir. Bize gelen dosyaların önemli bir kısmında, Bayraklı ve Karşıyaka’daki büyük projelerde, tebligatların adrese teslim yerine kapıya bırakma yöntemiyle yapıldığını görüyoruz; bu durum usul itirazına doğrudan zemin hazırlar.

Çoğunluğu Sağlayan Taraf Ne Yapmalı? Süreci Hızlandırmanın ve Sağlamlaştırmanın Yolları

Eğer bir müteahhit ya da çoğunluğu oluşturan kat malikleri grubu olarak bu makaleni okuyorsanız, dikkat etmeniz gereken birkaç kritik nokta var. Çoğunluğu sayıca değil arsa payı üzerinden sağladığınızı belgeleyen güncel tapu kayıtları, sürecin ilk adımında hazır olmalıdır. Arsa payı hesabında sonradan yapılacak bir hata, itiraz yoluyla tüm süreci geriye sarabilir.

SPK lisanslı değerleme şirketinin seçimi de stratejik bir karar olup gelişigüzel yapılmamalıdır. Değerleme raporunun gerçekçi, savunulabilir ve metodoloji bakımından sağlam olması; hem muhalif malikin itirazını zayıflatır, hem de olası yargı denetiminde projeyi güvence altına alır. Değerleme düşük çıkarsa muhalif malik itiraz eder ve süreç uzar; değerleme yüksek çıkarsa müteahhidin kâr marjı olumsuz etkilenebilir. Denge, piyasa gerçekliğiyle örtüşen doğru bir metodolojide yatıyor.

Tebligat aşamasında noter kanalının kullanılması ve teslim belgelerinin saklanması da kritik bir prosedürel önlemdir. İstanbul ve İzmir’de yürütülen büyük kentsel dönüşüm projelerinde, tebligat eksiklikleri nedeniyle yıllarca mahkemede bekleyen ve inşaatı durdurulan projelerle defalarca karşılaştık. Usul hatası, en güçlü çoğunluğu bile yıpratır.

Sıkça Sorulan Sorular

1. %50+1 çoğunluğu sağladık ama bir malik hâlâ imza atmıyor; ne yapabiliriz?

İmza atma zorunluluğu yoktur; çoğunluk kararı alındıktan sonra muhalif malike noter tebligatı yapılır ve 15 günlük süre tanınır. Bu süre sonunda anlaşmaya katılmayan malikin hissesi, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından açık artırmaya çıkarılır. Sürecin usule uygun başlatılmış olması, itirazları minimize eder; bu nedenle tebligat ve değerleme adımlarında uzman desteği alınması önerilir.

2. Riskli yapı tespitine itiraz etmek, yıkım sürecini durdurur mu?

Evet, tespite 15 gün içinde itiraz edildiğinde idare, ikinci bir teknik heyet oluşturmak zorundadır. İkinci heyetin tespiti de aynı sonucu verirse karar kesinleşir; ancak bu süre zarfında yıkım kararı uygulanamaz. Tespit kararının iptali için idare mahkemesinde dava açmak da mümkündür; mahkemenin yürütmeyi durdurma kararı vermesi hâlinde yıkım durur.

3. SPK değerleme raporu bana düşük değer biçtiyse ne yapabilirim?

Rapora itiraz etme hakkınız mevcuttur. İtirazın tebligattan itibaren 15 gün içinde yapılması ve itiraz gerekçelerinin teknik olarak belgelenmesi gerekir. Rapordaki emsal seçimi hataları, bölge katsayısı eksiklikleri ya da imar haklarının hesaba katılmaması gibi metodoloji sorunları; idare mahkemesinde yeni bir değerleme yaptırılması talepli iptal davasına dayanak oluşturabilir.

4. Arsa payım %50’nin altında; hissem mutlaka satılacak mı?

Çoğunluk kararı alındıktan ve tebligat yapıldıktan sonra anlaşmaya katılmamanız hâlinde hissenizin açık artırmaya çıkarılması kanuni bir süreçtir. Ancak bu süreçte değerleme raporuna itiraz, tebligat usulsüzlüğünün tespiti veya riskli yapı tespitinin iptali gibi hukuki araçlarla süreci yavaşlatmak ve daha adil bir satış bedeli elde etmek mümkündür. “Mutlaka satılır” demek doğru değil; “satış sürecini etkileyebilecek araçları zamanında kullanmazsanız sonuç değişmez” demek daha doğrudur.

5. Müteahhit, riskli yapı tespiti olmaksızın binayı yıkabilir mi?

Hayır. 6306 Sayılı Kanun kapsamında yürütülen bir kentsel dönüşüm sürecinde yıkım kararı verilmesi, öncelikle resmi riskli yapı tespitinin varlığına bağlıdır. Tespit kararı olmaksızın gerçekleştirilen yıkımlar, idari suç oluşturur; hem Bakanlık tarafından idari yaptırımla karşılaşılır, hem de etkilenen malikler tazminat davası açabilir. “Müteahhit kafasına göre yıkar” algısı hukuki gerçekle örtüşmüyor; ancak usulsüz davranan yapı sahipleri ya da müteahhitler karşısında mali korumanızı sağlamak için hukuki danışmanlık almak şarttır.