Ayça Bolak
Avukatlık Hizmetlerimizi karşılıklı güven, gizlilik ve şeffaflık ilkelerine uygun şekilde yürütmekteyiz.
%25 Sınırının Yürürlüğe Girmesi
11/06/2022 tarihinde yürürlüğe giren %25 oranındaki konut kirası zam sınırı 02/07/2024 tarihi itibariye uygulamadan kalkıyor. Yaklaşık olarak 2 yıldır konut kiralarında yapılacak artış oranını belirlemekte etkin rol oynayan, 6098 sayılı Kanun Geçici Madde 1 ile düzenlenen bu sınır 11/6/2022 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmişti. Sadece konut kiralarına yapılacak zammı sınırlandırıp örneğin işyeri kiralarına yapılacak zamlarda uygulanmıyordu. 1/7/2023 tarihine kadar geçerli olması öngörülen bu kuralın süresi, 6098 sayılı Kanun’a getirilen Geçici Madde 2 ile bir yıllığına (1/7/2024 tarihi dahil olmak üzere) uzatılmıştı. Bu sene ise süre ile ilgili herhangi bir güncelleme gelmediğinden bu uygulamanın sonuna gelindiğini söyleyebiliriz.
GEÇİCİ MADDE 1- (Ek:8/6/2022-7409/4 md.) Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir…
Kira Artışı Nedir? Neden Yapılır?
Kira artışı, yapılmış olan sözleşme ile kararlaştırılmış olan kira bedelinin, genellikle bir yıl aralıklarla arttırılmasıdır. Ev sahibi ve kiracı, sözleşme serbestisi kapsamında kanun hükümlerine aykırı olmamak koşuluyla bir kira artış oranı belirleyebilirler. Kira artışının temel amacı, mevcut kirayı değişen piyasa koşullarına adapte edebilmektir. Özellikle enflasyonun yüksek olduğu ülkelerde kararlaştırılan kira bedelleri çok hızlı değerini yitirebilmektedir. Evin bakım, onarım maliyetleri ve vergi giderleri de zamanla artabildiğinden, bu masrafların karşılanması için kirada artış yapılması gerekebilmektedir. Ev sahibinin değişen ekonomik şartlar ve diğer etkiler dolayısıyla mağdur olmaması açısından bu husus çok önemlidir.
Sınırın Kalkması Ne İfade Ediyor?
Sanılanın aksine %25 oranındaki sınırın kalkması kira artış oranını belirlemede tamamen serbest olunacağı anlamına gelmez. Nitekim mevzubahis geçici madde yürürlüğe gitmeden önce de ev sahiplerinin kiralara yapacakları zammı herhangi bir kısıtlama olmaksızın belirlemeleri mümkün değildi. Türk Borçlar Kanunu’nda kira artış oranının hangi şartlarda belirlenebileceği düzenlenmiştir. TBK m. 344’e göre kira arış oranı tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Tarafların bunu dikkate almadan yaptıkları sözleşmeler geçerli olmayıp, hüküm doğurmayacaktır.
MADDE 344 – Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Tüketici Fiyat Endeksi Nedir?
Peki nedir bu maddede bahsedilen tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı? Bu şekilde ifade edildiğinde karışık gibi gözükse de aslında sadece bir yüzdelik ifade etmektedir. Halk arasında daha çok TÜFE olarak anılan Tüketici Fiyat Endeksi, belirli bir dönemde tüketici tarafından satın alınan mal ve hizmetlerin fiyatlarındaki değişimi ölçen bir endekstir. TÜİK tarafından çeşitli yöntemlerde hesaplanıp yayınlanır, belirli aralıklarla güncellenir. Bu paragrafın altında TÜFE oranlarına erişebileceğiniz TÜİK resmi internet sitesinin bağlantısını bulabilirsiniz.
Kira Bedelini Değiştirmenin Diğer Yolları
Mevcut kira bedelinde değişiklik yapılmasının yıllık olağan artıştan başka bir yolu da kira tespit davası açılmasıdır. Bu davanın hem kiralayan hem de kiracı tarafından açılması mümkündür. Genellikle kira bedelinin mevcut piyasa değerinin altında kalması durumunda ev sahibi tarafından, kira bedelinin piyasa değerinin üzerinde olması durumunda ise kiracı tarafından açılır. Kira sözleşmesinin yapılma tarihinin üstünden 5 yıl geçmiş kira tespit davalarında hakim, gerek bilirkişi raporları gerekse piyasa araştırmalarından, emsal kira bedellerinden yararlanarak hakkaniyete uygun yeni bir kira bedeline hükmeder. Kira sözleşmesi 5 yılı doldurmadan açılacak kira tespit davalarında ise hakim yalnız yasal zam oranını dikkate alarak yeni bir kira bedelini belirleyecektir.
Kira Artışı Ne Zaman Yapılabilir?
Bir diğer merak edilen soru da 1 Temmuz 2024 tarihinden sonra mevcut kiralara hemen zam yapılıp yapılamayacağıdır. Kiranın artacağı tarih herkes için farklıdır. Eğer ki kira sözleşmesi yapılırken aksine bir anlaşmaya varılmamışsa kiranın ancak kira döneminin sonunda arttırılması mümkündür. Örneğin kira sözleşmesi 25 Ocak 2024 tarihinde imzalanmışsa, kira artışı 25 Ocak 2025 tarihinde yapılabilir. Türkiye’de yaygın uygulama bu şekildedir. Geçici maddenin kalkmış olması bu konuda bir değişikliğe sebep olmaz.
İlginizi çekebilir: Gayrimenkul hukuku
Örnek Kira Artışı Hesaplama
Kiramızın 10.000 TL olduğunu varsayalım. 2024’ün temmuz ayı için TÜİK tarafından belirlenen kira artış oranı %65,07’dir. Hesaplamanın daha anlaşılır olması açısından %65 olarak ele alacağız.
%65 Zam Oranı ile Yeni Kira Bedeli:
Mevcut Kira Bedeli: 10.000 TL
Zam Oranı: %65
Zam Miktarı = Mevcut Kira Bedeli × Zam Oranı = 10.000 TL × 0.65 = 6.500 TL
Yeni Kira Bedeli = Mevcut Kira Bedeli + Zam Miktarı = 10.000 TL + 6.500 TL = 16.500 TL
Hukuki Süreç ve Uyuşmazlıklar
Kira artış oranlarıyla ilgili yaşanabilecek uyuşmazlıklar çoğunlukla Sulh Hukuk Mahkemeleri vasıtasıyla çözümlenir. Son zamanlarda kira uyuşmazlıklarının artması gibi sebeplerle 6325 sayılı “Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda önemli değişikliklere gidilip 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere, kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabulucuya gidilmesi zorunlu hale getirilmiştir. Arabuluculuk ücretleri Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi’ne göre belirlenmektedir. Hem ev sahiplerinin hem de kiracıların, kira uyuşmazlığı davalarında daha sonradan mağdur olmamak adına bir avukattan destek almaları tavsiye edilmektedir.
Kira uyuşmazlıkları ile ilgili her çeşit dava; 10 yıllık mesleki birikim ve tecrübelerimiz sonucunda uzmanlık alanlarımızdan biri olmuştur. Gerek arabuluculuk, gerekse dava süreci hakkında detaylı bilgi ve yardım almak, uzman avukatla görüşmek isterseniz bizimle iletişime geçebilirsiniz.