Ağustos 2026 Kira Zam Oranı 31,90 Olarak Açıklandı

Ağustos 2026 Kira Zam Oranı Yüzde 31,90 Olarak Açıklandı

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), 3 Ağustos 2026 tarihinde Temmuz ayı enflasyon verilerini açıkladı. Tüketici Fiyat Endeksi aylık bazda yüzde 1,78, yıllık bazda ise yüzde 31,75 olarak gerçekleşti.

Kira artışlarında esas alınan veri ise yıllık enflasyon değil, 12 aylık TÜFE ortalamasıdır. Bu oran Ağustos 2026 dönemi için yüzde 31,90 olarak belirlendi.

Buna göre Ağustos 2026 içinde kira yılı yenilenen konut ve iş yeri kiracılarına uygulanabilecek azami artış oranı yüzde 31,90’dır. Bu oranın üzerinde talep edilen zamlar, aşağıda ayrıntılı açıklayacağım üzere, kural olarak hukuken korunmaz.

Bolak Hukuk Bürosu olarak her ay yüzlerce kiracı ve kiraya verenden aynı soruyu alıyoruz: “Bu oran benim sözleşmeme uygulanır mı?” Cevap, sözleşmenizin yenilenme ayına ve içeriğine göre değişir. Bu makalede konuyu adım adım açıklıyorum.

Son 12 Ayda Uygulanan Kira Artış Oranları

Tablodan da görüleceği üzere oran on iki aydır kesintisiz biçimde geriliyor. Ancak buradaki düşüş, kiraların ucuzladığı anlamına gelmiyor; yalnızca artış hızının yavaşladığını gösteriyor.

Kira Artış Oranı Hangi Kanun Maddesine Dayanır?

Kira artışının hukuki dayanağı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesidir. Bu madde, tarafların iradesine sınır çizen emredici bir düzenlemedir; yani sözleşmeye konulacak aksi hükümlerle bertaraf edilemez.

TBK m. 344/1 – Sözleşmede Artış Oranı Kararlaştırılmışsa

Maddenin birinci fıkrası, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artışa ilişkin anlaşmalarının, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olduğunu düzenler.

Bu hüküm iki yönlü çalışır. Sözleşmede TÜFE ortalamasının altında bir oran (örneğin “her yıl yüzde 20 artış”) kararlaştırılmışsa, o düşük oran uygulanır. Kiraya veren, enflasyon yüksek diye sözleşmedeki oranı tek taraflı yukarı çekemez.

Sözleşmede TÜFE’nin üzerinde bir oran (örneğin “her yıl yüzde 50 artış”) yazıyorsa, bu kayıt tümüyle geçersiz sayılmaz; yasal sınıra çekilerek, yani yüzde 31,90 oranıyla uygulanır. Uygulamada buna “yasal sınıra indirgeme” denir.

TBK m. 344/2 – Sözleşmede Artış Oranı Yoksa

Taraflar artış konusunda hiçbir kayıt koymamışsa, kira bedeli hâkim tarafından belirlenir. Hâkim de aynı üst sınırla, yani on iki aylık TÜFE ortalamasıyla bağlıdır. Dolayısıyla sözleşmede hüküm bulunmaması, kiraya verene sınırsız artış hakkı vermez.

TBK m. 344/3 – Beş Yılı Aşan Kira İlişkileri

Burası uygulamada en çok gözden kaçan noktadır. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, taraflardan birinin açacağı kira bedelinin tespiti davası ile hâkim, artık TÜFE tavanıyla bağlı olmaksızın karar verebilir.

Bu durumda hâkim; TÜFE’deki değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirerek hakkaniyete uygun bir bedel takdir eder. Yani beşinci yılı dolduran bir kira ilişkisinde, piyasa rayici ile mevcut kira arasındaki uçurum yargı yoluyla kapatılabilir.

Yüzde 25 Tavan Uygulaması Hâlâ Geçerli mi?

Sıkça sorulan bu soruya net cevap: Hayır, geçerli değildir. 7409 sayılı Kanun ile Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici madde uyarınca konut kiralarında uygulanan yüzde 25 sınırı, öngörülen süre sonunda yürürlükten kalkmıştır ve uzatılmamıştır.

İş yeri kiralarında ise bu sınırlama zaten daha erken bir tarihte sona ermişti. Bugün itibarıyla hem konut hem iş yeri kiralarında geçerli tek ölçüt, on iki aylık TÜFE ortalamasıdır.

Zaman zaman “yeniden yüzde 25 sınırı gelecek” yönünde haberler dolaşıma giriyor. Kanun koyucu böyle bir düzenleme yapmadıkça, yürürlükteki hukuk açısından bağlayıcı olan oran yüzde 31,90’dır.

Ağustos 2026 Kira Zammı Nasıl Hesaplanır?

Hesaplama son derece basittir: Mevcut aylık kira bedeli 1,3190 ile çarpılır. Ya da mevcut kiranın yüzde 31,90’ı bulunup üzerine eklenir.

1. Güncel kira bedelinizi belirleyin (yan giderler ve aidat hariç, salt kira).
2. Bu tutarı 0,3190 ile çarparak artış miktarını bulun.
3. Artış miktarını mevcut kiraya ekleyin.
4. Sözleşmenizde daha düşük bir oran varsa, hesabı o oran üzerinden yapın.

Önemli bir hatırlatma: Yüzde 31,90 oranı yalnızca Ağustos ayında kira yılı dolan sözleşmeler için geçerlidir. Sözleşmeniz Ekim ayında yenileniyorsa, Ekim ayında açıklanacak oranı beklemeniz gerekir. Her sözleşme kendi yıldönümünün oranına tabidir.

Yargıtay İçtihatlarında Kira Artışı: Öne Çıkan İlkeler

Kanun metnini bilmek tek başına yetmiyor; asıl belirleyici olan, yüksek yargının bu metni nasıl yorumladığı. Kira uyuşmazlıklarında temyiz mercii olan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi‘nin yerleşik içtihatlarından öne çıkan başlıkları sadeleştirerek aktarıyorum.

Yasal Sınırı Aşan Artış Kaydı Sözleşmeyi Geçersiz Kılmaz

Daire’nin istikrarlı yaklaşımına göre, sözleşmede TÜFE ortalamasının üzerinde bir artış oranı kararlaştırılmış olması sözleşmeyi bütünüyle geçersiz hâle getirmez. Sözleşme ayakta tutulur, yalnızca artış oranı yasal tavana çekilir. Gerekçe, TBK m. 344’ün kiracıyı koruma amacı taşıyan emredici bir hüküm olması ve amacın sözleşmeyi ortadan kaldırmak değil dengelemektir.

Fazla Ödenen Kira Geri İstenebilir

Yasal orandan fazla ödeme yapan kiracı, aradaki farkı geri talep edebilir. Bu talebin sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayalı olarak yapılacağına dair görüşler olduğu gibi sözleşmenin geçersiz olan kısmına dayalı alacak (istirdat) davasına konu edileceği ve kural olarak beş yıllık zamanaşımına tabi olacağı yönünde de görüşler mevcuttur.

Ancak burada kritik bir uyarı yapmalıyım: Kiracının fazla ödemeyi ihtirazi kayıt (çekince) koymadan, uzun süre ve düzenli biçimde sürdürmesi, bazı kararlarda “zımni kabul” veya dürüstlük kuralına aykırılık tartışmasını gündeme getirebilmektedir. Bu nedenle fazla ödemeye itiraz eden kiracının, ödemeyi yaparken açıklama kısmına çekince notu düşmesi son derece önemlidir.

Fazla Miktar İçeren İhtarname Tümden Geçersiz Sayılmaz

Kiraya verenin, yasal orandan fazla bir bedel talep ederek çektiği temerrüt ihtarnamesi, sırf bu nedenle geçersiz kabul edilmez. Yerleşik uygulamaya göre kiracı, gerçek borcunu (yasal orana göre hesaplanan tutarı) süresinde ödemekle yükümlüdür. “Fazla istendiği için hiç ödemedim” savunması, tahliye davasında kiracıyı korumaz. Bu, uygulamada kiracıların en pahalıya mal olan hatalarından biridir.

Kira Tespit Davasında Hakkaniyet İndirimi

Beş yılı dolduran kira ilişkilerinde açılan tespit davalarında Yargıtay, salt emsal kira bedellerinin esas alınmasını yeterli görmez. Kiracının uzun süredir kiralananda oturuyor olması, kiralanana kattığı değer ve tarafların ekonomik durumu gözetilerek emsal bedel üzerinden makul bir indirim yapılması gerektiği kabul edilmektedir. Bu indirim, somut olayın özelliklerine göre hâkimin takdir yetkisi dahilindedir.

Uygulamadan Örnek Senaryolar

Teoriyi somutlaştırmak için, kimlik bilgileri barındırmayan varsayımsal üç senaryo üzerinden ilerleyelim.

Senaryo 1: Sözleşmede Yazan Düşük Oran

Kiracı ile kiraya veren 2024 yılında imzaladıkları sözleşmeye “her yıl yüzde 20 artış yapılır” kaydını koymuştur. Ağustos 2026’da kiraya veren, enflasyonun yükseldiğini gerekçe göstererek yüzde 31,90 talep etmektedir.

Genel kural olarak bu talep hukuki dayanaktan yoksundur. TBK m. 344’teki TÜFE oranı bir üst sınırdır, otomatik uygulanacak bir zam oranı değildir. Taraflar daha düşük bir oranda anlaşmışsa, kiraya veren bu anlaşmayla bağlıdır. Kiracının yapması gereken, sözleşmedeki orana göre hesapladığı bedeli düzenli biçimde ve banka kanalıyla ödemeye devam etmektir.

Senaryo 2: Yeni Bedelin Ödenmemesi ve Tahliye Riski

Kiracı, zam oranını fahiş bulduğu için Ağustos ayında kirayı hiç ödememiştir. Kiraya veren, TBK m. 315 uyarınca otuz günlük süre içeren bir temerrüt ihtarnamesi göndermiştir.

Bu senaryoda kiracının pozisyonu ciddi risk altındadır. Zam oranına itiraz etmek ile kirayı hiç ödememek birbirinden tamamen farklı hukuki sonuçlar doğurur. Kiracının doğru stratejisi, tartışmasız olan tutarı çekince koyarak ödemek ve fazla kısma ayrıca itiraz etmektir. Aksi hâlde tahliye davasıyla karşılaşabilir; üstelik bir kira yılı içinde iki haklı ihtar alınması, TBK m. 352 uyarınca bağımsız bir tahliye sebebidir.

Senaryo 3: Yedi Yıllık Kiracı ve Emsal Kira Farkı

2019 yılından bu yana aynı taşınmazda oturan kiracının kirası, yıllık sınırlı artışlar nedeniyle piyasa rayicinin oldukça altında kalmıştır. Kiraya veren, yüzde 31,90 ile yetinmek istememektedir.

Beş yıllık süre dolduğu için burada TBK m. 344/3 devreye girer. Kiraya veren, kira bedelinin tespiti davası açarak TÜFE tavanının üzerinde bir bedel talep edebilir. Yeni bedelin dönem başından itibaren geçerli olabilmesi için, yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce ihtarname göndermek ya da dava açmak gerekir. Bu usul kuralı kaçırıldığında, karar bir sonraki dönem için hüküm ifade eder.

Kiraya Veren Yasal Sınırın Üzerinde Zam İsterse Ne Yapılmalı?

Bu durumda panik yapmadan, sırasıyla ve yazılı biçimde ilerlemek gerekir. Aşağıdaki adımları, delil değeri taşıyan bir dosya oluşturmak için öneriyorum.

• Sözleşmenizi kontrol edin. Artış oranına ilişkin kayıt varsa, üst sınır o orandır.
• Yazılı olarak itiraz edin. Sözlü görüşmeler ispat edilemez; ihtarname veya en azından yazılı bir bildirim tercih edilmelidir.
• Ödemeyi kesmeyin. Yasal orana göre hesapladığınız bedeli, açıklama kısmına ilgili ayı ve çekincenizi yazarak banka üzerinden ödeyin.
• Kiraya veren ödemeyi kabul etmiyorsa tutarı sulh hukuk mahkemesine tevdi ederek (ödeme yeri tayini) temerrüde düşmekten kaçının.
• Fazla ödediğiniz dönemler varsa beş yıllık zamanaşımı süresi içinde iade talep edebileceğinizi unutmayın.

Kiraya veren tarafındaysanız da tavsiyem benzer şekilde nettir: Yasal sınırın üzerindeki talepler dava sürecinde geri döner ve alacağınızı tahsil etmenizi geciktirir. Beş yılını dolduran kira ilişkilerinde ise doğru yol, fiili baskı değil, usulüne uygun bir kira tespit davasıdır.

Kira Ödemelerinde Banka Zorunluluğu

Mali mevzuat uyarınca konut kira ödemelerinin belirli bir tutarı aşması hâlinde ve iş yeri kiralarında, ödemenin banka ya da PTT aracılığıyla yapılması zorunludur. Bu zorunluluk yalnızca vergisel bir yükümlülük değildir.

Bolak Hukuk Bürosu olarak yürüttüğümüz dosyalarda gördüğümüz en yaygın ispat sorunu, elden yapılan ödemelerdir. Banka dekontu, açıklama kısmına ilgili ay yazıldığında, kendi başına güçlü bir ödeme delili teşkil eder. Elden ödemede ise ispat yükü tamamen kiracının üzerindedir.

İş Yeri Kiralarında Durum Farklı mı?

Artış oranı bakımından fark yoktur; iş yeri kiralarında da Ağustos 2026 için tavan oran yüzde 31,90’dır. Ancak iş yeri kiralarında sözleşme serbestisi bazı konularda daha geniştir ve tacirler arasındaki ilişkilerde basiretli iş adamı gibi davranma yükümlülüğü gündeme gelir.

Bu yükümlülük, sözleşmeye konulan ağır kayıtların iptalini talep etmeyi zorlaştırabilir. Dolayısıyla iş yeri kira sözleşmelerinin, imza aşamasında bir avukat denetiminden geçirilmesi, sonradan yürütülecek uyuşmazlıklardan çok daha ekonomiktir.

Sıkça Sorulan Sorular

Ağustos 2026 kira zammı yüzde kaç?

Ağustos 2026 döneminde uygulanacak azami kira artış oranı yüzde 31,90‘dır. Bu oran, TÜİK tarafından açıklanan on iki aylık TÜFE ortalamasına dayanır ve hem konut hem de iş yeri kiraları için geçerlidir.

Sözleşmemde yazan zam oranı TÜFE’den yüksekse hangisi uygulanır?

TÜFE oranı uygulanır. TBK m. 344 uyarınca on iki aylık TÜFE ortalaması aşılamaz; sözleşmedeki yüksek oran geçersiz sayılmayıp yasal sınıra indirgenerek uygulanır. Sözleşmedeki oran TÜFE’den düşükse, bu kez düşük olan oran geçerlidir.

Kiracı zam oranını kabul etmezse tahliye edilir mi?

Yalnızca orana itiraz etmesi tahliye sebebi değildir. Ancak kirayı hiç ödememesi hâlinde, otuz günlük süre içeren temerrüt ihtarnamesi sonrası tahliye davası açılabilir. Doğru yöntem, tartışmasız tutarı çekince koyarak ödemek ve fazla kısma ayrıca itiraz etmektir.

Yasal orandan fazla ödediğim kirayı geri alabilir miyim?

Genel kural olarak evet. Yasal sınırı aşan ödemeler için beş yıllık zamanaşımı süresi içinde alacak davası açılabilir. Talebin güçlü olması bakımından, ödemeler sırasında ihtirazi kayıt konulmuş olması önemli bir avantaj sağlar.

Beş yılını dolduran kiracıya TÜFE’nin üzerinde zam yapılabilir mi?

Doğrudan ve tek taraflı olarak yapılamaz; ancak kira bedelinin tespiti davası yoluyla mümkündür. Bu davada hâkim, TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirerek hakkaniyete uygun bir bedel belirler.

Avukat Ayça Bolak Yorumluyor

Kira uyuşmazlıkları, tarafların çoğunlukla “haklı olduğuna” inandığı ancak usul hatalarıyla hak kaybettiği bir alandır. Yüzde 31,90 oranını bilmek başlangıçtır; asıl belirleyici olan, bu oranın sizin sözleşmenize nasıl yansıdığı ve itirazınızı hangi usulle ortaya koyduğunuzdur.

Avukat Ayça Bolak olarak vurgulamak isterim ki, her somut olayın kendine özgü koşulları vardır. Sözleşme tarihi, yenilenme ayı, ödeme düzeni ve tarafların önceki yazışmaları, sonucu doğrudan etkiler. Bu nedenle genel bilgiler yerine, dosyanıza özgü bir değerlendirme almanız yerinde olacaktır.