Gayrimenkul ve Kira Hukuku

Gayrimenkul Hukuku ve Tapu İptal Tescil Süreçleri

Gayrimenkul hukuku, taşınmaz malların mülkiyeti, kullanımı ve devri ile ilgili uyuşmazlıkları düzenleyen, medeni hukukun en kapsamlı ve teknik alanlarından biridir. Türkiye’de mülkiyet hakkı Anayasal bir hak olup, bu hakkın korunması ve el değiştirmesi sıkı şekil şartlarına bağlanmıştır. Tapu sicilinin aleniyeti ilkesi gereği, taşınmazlar üzerindeki hakların tescili büyük önem taşır ve hatalı tesciller ciddi mağduriyetlere yol açabilir. Mülkiyet hakkının ihlal edildiği durumlarda başvurulan tapu iptal ve tescil davaları, yolsuz tescilin düzeltilmesini ve hakkın gerçek sahibine teslim edilmesini amaçlar. Bu davalar, miras hukukundan, vekalet görevinin kötüye kullanılmasından veya imar uygulamalarından kaynaklanabilir.

Taşınmaz alım satım süreçleri, sadece basit bir devir işleminden ibaret olmayıp, üzerinde ipotek, haciz veya intifa hakkı gibi takyidatların bulunup bulunmadığının detaylıca incelenmesini gerektirir. Vatandaşlar genellikle tapu dairesindeki işlemi nihai sonuç olarak görseler de, hukuki zemin sağlam kurulmadığında işlemin iptali riski her zaman mevcuttur. Özellikle Avukat Ayça Bolak, müvekkillerinin gayrimenkul yatırımlarını güvence altına almak için tapu devri öncesinde kapsamlı bir “due diligence” (hukuki risk analizi) süreci yürütülmesini tavsiye etmektedir. Böylece, ileride karşılaşılabilecek dolandırıcılık veya hukuki ayıp riskleri minimize edilmiş olur.

Gayrimenkul hukukunda sıkça karşılaşılan diğer bir konu ise haksız işgal ve buna bağlı tazminat talepleridir. Bir taşınmazı sahibinin izni veya hukuki bir dayanağı olmadan kullanan kişiler “fuzuli şagil” olarak adlandırılır ve bu kişilerin tahliyesi ile birlikte ecrimisil (haksız işgal tazminatı) ödemeleri gerekir. Mülk sahiplerinin haklarını koruyabilmeleri için şu hukuki yolları etkin kullanmaları şarttır:

• Müdahalenin men’i (el atmanın önlenmesi) davası açarak işgale son verilmesi.
• Geriye dönük 5 yıllık ecrimisil bedelinin talep edilmesi.
• Taşınmazın eski hale getirilmesi için tazminat istenmesi.

Kira Hukuku: Tahliye Davaları ve Haklı Sebepler

Kira hukuku, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı ile kiraya veren arasındaki ilişkiyi düzenleyen, Türk Borçlar Kanunu’nda özel hükümlerle korunan bir alandır. Kira sözleşmeleri, tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen temel metinler olsa da, kanunun emredici hükümleri sözleşme serbestisini sınırlar. Özellikle kiracının tahliyesi konusu, kanunda sınırlı sayıdaki (numerus clausus) sebeplerle mümkün kılınmış olup, keyfi tahliyelerin önüne geçilmiştir. Mülk sahibinin kiracıyı çıkarabilmesi için ihtiyaç, yeniden inşa, kiracının temerrüdü veya yazılı tahliye taahhütnamesi gibi haklı nedenlerin varlığı aranır.

Tahliye davalarında usul kuralları en az esas kadar önemlidir; zira ihtarname sürelerine uyulmaması veya davanın yanlış zamanda açılması, haklı bir sebebin varlığına rağmen davanın reddedilmesine neden olabilir. Örneğin, “iki haklı ihtar” nedeniyle tahliye davası açabilmek için, ihtarnamelerin aynı kira yılı içerisinde ve farklı aylara ait ödenmeyen kira bedelleri için çekilmiş olması gerekir. Ayrıca, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında mülk sahibinin ihtiyacının samimi, gerçek ve zorunlu olduğunu mahkeme huzurunda ispatlaması beklenir. Bu süreçte Avukat Ayça Bolak, dava şartlarının oluşup oluşmadığını titizlikle inceleyerek sürecin en hızlı şekilde sonuçlanması için stratejik adımlar atmaktadır.

Son yıllarda artan kira uyuşmazlıkları nedeniyle, “tahliye taahhütnamesi” kavramı kiralama süreçlerinin vazgeçilmez bir parçası haline gelmiştir. Geçerli bir tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte evi boşaltacağını kayıtsız şartsız kabul ettiği yazılı bir belgedir. Ancak bu belgenin hukuken geçerli olabilmesi için belirli şartları taşıması zorunludur:

• Taahhütnamenin kira sözleşmesi yapıldıktan sonraki bir tarihte (teslimden sonra) imzalanmış olması.
• Tahliye tarihinin açık ve net bir şekilde belirtilmesi.
• Taahhüdün bizzat kiracı veya yetkili vekili tarafından imzalanması.

Kira Tespit ve Kira Uyarlama Davaları

Ekonomik dalgalanmalar ve yüksek enflasyon oranları, kira bedellerinin piyasa rayiçlerinin çok altında kalmasına neden olduğunda “kira tespit davası” gündeme gelir. Türk Borçlar Kanunu’na göre, 5 yıllık kiracılık süresini dolduran kiracılar için mülk sahibi, kira artış oranına (TÜFE) bağlı kalmaksızın kiranın rayiç bedele yükseltilmesini talep edebilir. Bu davada mahkeme, bilirkişiler aracılığıyla emsal kira bedellerini, taşınmazın durumunu ve hakkaniyet indirimini dikkate alarak yeni kira bedelini belirler. Beş yılı doldurmamış kiracılar için ise artış oranı yasal sınır olan TÜFE ortalamasını geçemez.

Kira tespit davasından farklı olarak “kira uyarlama davası”, öngörülemeyen olağanüstü durumların (pandemi, doğal afet, aşırı ekonomik kriz vb.) ortaya çıkması halinde açılan bir davadır. Burada 5 yıllık sürenin dolması şartı aranmaz; önemli olan, işlem temelinin çökmüş olması ve sözleşmenin mevcut haliyle devamının taraflardan biri için çekilmez hale gelmesidir. Uyarlama davalarında hakim, sözleşme şartlarını değişen koşullara adapte ederek taraflar arasındaki dengeyi yeniden kurmaya çalışır. Bu davalar teknik inceleme gerektirdiği için uzman hukukçularla yürütülmelidir.

Her iki dava türünde de (tespit ve uyarlama), dava açılmadan önce arabuluculuk sürecinin tüketilmesi zorunlu bir dava şartı haline gelmiştir. Taraflar mahkemeye gitmeden önce arabulucu huzurunda bir araya gelerek anlaşma zemini ararlar; anlaşma sağlanamazsa dava yoluna gidilir. Kira bedelinin belirlenmesi süreçlerinde şu faktörler belirleyici rol oynar:

• Kiralanan yerin konumu, metrekaresi ve fiziksel özellikleri.
• Çevredeki benzer nitelikteki taşınmazların güncel kira bedelleri.
• Taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde getireceği tahmini gelir.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu)

Taşınmazlar üzerinde birden fazla kişinin paylı veya elbirliği ile mülkiyetine sahip olduğu durumlarda, ortaklar arasında malın paylaşımı konusunda anlaşmazlık çıkarsa “ortaklığın giderilmesi” davası açılır. Genellikle miras yoluyla intikal eden mallarda görülen bu durum, hissedarların malı kullanamaması veya satamaması gibi kilitlenmelere yol açar. Bu dava, herhangi bir ortağın başvurusuyla açılabilir ve amacı, taşınmazdaki ortaklık durumunu sonlandırarak her hak sahibinin payını almasını sağlamaktır. Mahkeme öncelikle malın aynen taksim edilip edilemeyeceğine bakar.

Eğer taşınmazın aynen taksimi (fiziksel olarak bölünmesi) mümkün değilse veya bu durum değer kaybına yol açacaksa, mahkeme taşınmazın açık artırma yoluyla satılmasına karar verir. Satış memurluğu tarafından yürütülen bu süreçte, taşınmaz en yüksek bedeli veren alıcıya satılır ve elde edilen gelir, yargılama giderleri düşüldükten sonra payları oranında hissedarlara dağıtılır. Avukat Ayça Bolak, ortaklığın giderilmesi davalarında müvekkillerinin taşınmaz üzerindeki değer kaybını önlemek ve ihale sürecinde haklarını korumak adına süreci yakından takip etmektedir. Satışın, hissedarlar arasında yapılmasına karar verilmesi de mümkündür.

İzale-i şuyu davaları, teknik prosedürlerin yoğun olduğu ve tüm hissedarların davaya dahil edilmesi (taraf teşkili) gereken süreçlerdir. Bir hissedarın bile davadan haberdar edilmemesi, kararın üst mahkemeden dönmesine neden olur. Bu davalarda sürecin sağlıklı işlemesi için şu aşamalar izlenir:

• Tapu kayıtlarının ve mirasçılık belgelerinin celbedilerek tüm tarafların tespiti.
• Taşınmazın değerinin belirlenmesi için keşif ve bilirkişi incelemesi yapılması.
• Satışın elektronik ortamda (UYAP) ilan edilerek ihalenin gerçekleştirilmesi.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Kentsel Dönüşüm

Türkiye’de inşaat sektörünün temel dinamiklerinden biri olan “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri”, arsa sahibinin arsasını müteahhide devretmesi, müteahhidin ise bunun karşılığında bağımsız bölümler (daire, dükkan) inşa etmesi esasına dayanır. Bu sözleşmeler karma yapılıdır ve hem gayrimenkul satış vaadini hem de eser sözleşmesini bünyesinde barındırır. Sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması geçerlilik şartıdır; aksi takdirde sözleşme geçersiz sayılabilir. İnşaatın süresinde bitirilmemesi, eksik veya ayıplı yapılması durumunda arsa sahiplerinin ciddi tazminat hakları doğar.

Kentsel dönüşüm yasası ile birlikte, riskli yapıların yenilenmesi süreci hız kazanmış, ancak kat malikleri ile müteahhitler arasındaki uyuşmazlıklar da artmıştır. Üçte iki çoğunlukla alınan kararlar, riskli yapı tespiti itirazları ve kira yardımı gibi konular, hukuki danışmanlık gerektiren teknik süreçlerdir. Müteahhidin iflas etmesi veya işi yarım bırakması gibi risklere karşı, sözleşmeye cezai şartlar ve teminatlar eklenmesi hayati önem taşır. Hukuki destek alınmadan imzalanan sözleşmeler, mülk sahiplerini yıllarca süren davalarla karşı karşıya bırakabilir.

Arsa sahiplerinin haklarını korumak için sözleşmelerde yer alması gereken detaylar, inşaatın teknik şartnamesinden teslim tarihine kadar her aşamayı kapsamalıdır. İskan (yapı kullanım izin belgesi) alımının müteahhidin sorumluluğunda olduğunun açıkça belirtilmesi, ileride yaşanacak abonelik sorunlarını önler. Kat karşılığı inşaat projelerinde dikkat edilmesi gereken temel hususlar şunlardır:

• İnşaatın başlangıç ve bitiş tarihlerinin net olarak belirlenmesi.
• Kullanılacak malzeme kalitesinin marka ve model belirtilerek teknik şartnameye yazılması.
• Gecikme halinde ödenecek aylık kira tazminatı veya cezai şartın kararlaştırılması.

Sık Sorulan Sorular

Ev sahibi, kiracıyı 10 yıl sonunda sebepsiz çıkarabilir mi?

Evet, Türk Borçlar Kanunu’na göre, 10 yıllık uzama süresinin dolmasıyla birlikte kiralayan (ev sahibi), herhangi bir sebep göstermeksizin ve tazminat ödemeksizin sözleşmeyi feshedebilir. Ancak bunun için sürenin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı bildirimde bulunulması şarttır.

Kira artış oranı neye göre belirlenir?

Konut ve işyeri kiralarında artış oranı, bir önceki kira yılında Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan 12 aylık Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) ortalamasını geçemez. Taraflar sözleşmede daha düşük bir oran belirlemişse o oran uygulanır, ancak yasal üst sınır TÜFE’dir.

Arabuluculuk kira davalarında zorunlu mudur?

Evet, 1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla; kira tespiti, tahliye, uyarlama, alacak ve tazminat gibi kira hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartı haline gelmiştir. Arabuluculuk süreci tamamlanmadan doğrudan dava açılamaz.

Yeni malik, eski kiracıyı hemen çıkarabilir mi?

Hayır, hemen çıkaramaz. Yeni malik, tapuyu devraldığı tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı ihtarname göndererek, kendisinin veya ailesinin ihtiyacı olduğunu bildirmelidir. Bu ihtarnameyi gönderdikten sonra, 6 ayın sonunda tahliye davası açma hakkı kazanır.

Depozito iadesi ne zaman yapılır?

Kira sözleşmesi sona erip kiracı evi tahliye ettiğinde, mülk sahibi evde olağan kullanım dışında bir hasar olup olmadığını kontrol eder. Eğer bir hasar veya ödenmemiş kira/aidat borcu yoksa, depozito bedeli kiracıya iade edilmelidir. Banka hesabında vadeli olarak tutulması gereken depozito, faiziyle birlikte geri verilir.