Arsa Payı Düzeltme Davası Ne Kadar Sürer?

Arsa Payı Düzeltme Davası Ne Kadar Sürer?

Ben Avukat Ayça Bolak olarak, Bolak Hukuk Bürosu’na gelen müvekkillerin en sık sorduğu sorulardan birinin “davam ne zaman bitecek?” olduğunu söyleyebilirim. Özellikle arsa payı düzeltme davalarında bu soru daha da kritik bir anlam taşıyor; çünkü kentsel dönüşüm sürecinde bekleyen, satış yapamayan veya kat malikleri kurulunda oy hakkını kullanamayan pek çok müvekkil bu süreçten doğrudan etkileniyor. Bu makalede size hem gerçekçi bir süre beklentisi vereceğim hem de süreci uzatan veya kısaltan faktörleri somut biçimde açıklayacağım.

Arsa Payı Düzeltme Davasının Ortalama Süresi Nedir?

Genel kural olarak, arsa payı düzeltme davaları 1 yıl ile 2,5 yıl arasında sonuçlanmaktadır. Ancak bu süre, somut olayın özelliklerine göre önemli ölçüde değişebilir. Bazı dosyalar bilirkişi raporunun tek seferde kabul edilmesiyle 10-12 ayda kapanırken, taraf teşkili sorunları veya itirazlı bilirkişi raporları nedeniyle 3 yılı bulan dosyalarla da sıklıkla karşılaşıyoruz.

Süreyi belirleyen temel etkenleri şu şekilde sıralayabiliriz:

• Bağımsız bölüm sayısı: 4 daireli bir binada süreç hızlı işlerken, 40 daireli bir sitede tüm kat maliklerine tebligat yapılması aylar alabilir.
• Bilirkişi raporuna itiraz: Yargıtay’ın soyut raporları kabul etmemesi nedeniyle ek rapor talepleri süreci 4-8 ay uzatabilir.
• Taraf teşkili eksikliği: Tüm kat maliklerine husumet yöneltilmemişse, mahkeme bu eksikliği tamamlatana kadar dosya bekler.
• Davalıların tebligat adresleri: Yurt dışında yaşayan veya adresi bilinmeyen maliklere ilanen tebligat gerekiyorsa bu tek başına 2-3 ay sürebilir.

Davanın Aşamalarına Göre Süre Dağılımı

Hangi Mahkeme Görevli ve Bu Durum Süreyi Nasıl Etkiler?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Ek 1. maddesi gereği, arsa payının düzeltilmesi davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Uygulamada bazı davacı vekillerinin, davayı taşınmazın aynına ilişkin olduğu gerekçesiyle hatalı şekilde Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açtığını görüyoruz. Bu hata, mahkemenin görevsizlik kararı vermesine ve dosyanın yeniden Sulh Hukuk Mahkemesi’ne gönderilmesine yol açarak süreci ortalama 3-6 ay geriye atabiliyor.

Yetkili mahkeme konusunda ise Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. maddesi devreye girer: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Bu nedenle dava, taşınmazın bulunduğu ildeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır.

Süreyi Uzatan En Sık Hukuki Hatalar

1. Tüm Kat Maliklerine Husumet Yöneltilmemesi

Bolak Hukuk Bürosu olarak incelediğimiz dosyaların önemli bir kısmında karşılaştığımız temel sorun budur. Arsa payı düzeltme davası sonucu, davayı açan kişinin payı dışında diğer tüm bağımsız bölümlerin payları da değişeceğinden, tüm kat malikleri ve kat irtifakı sahiplerinin davada taraf olması zorunludur. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, taraf teşkili eksikliği bulunan dosyalarda bozma kararı vermektedir. Bu durum, davanın yeniden başlaması anlamına gelebileceğinden süreyi ciddi biçimde uzatır.

2. Yetersiz veya Soyut Bilirkişi Raporu

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 2024/5440 sayılı kararında vurgulandığı üzere, mahkemeler artık genel ve soyut nitelikli bilirkişi raporlarını kabul etmemekte; bağımsız bölümler arasında somut karşılaştırma içeren, gerekçeli raporlar talep etmektedir. Eksik inceleme içeren raporlar üzerine kurulan kararlar bozulmaktadır. Bu nedenle ilk bilirkişi raporunun teknik açıdan sağlam hazırlanması, davanın tek seferde sonuçlanması için belirleyici bir faktördür.

Bilirkişi Raporunun Süreye Etkisi

Varsayalım ki Kadıköy’de 8 bağımsız bölümlü bir apartmanda, dairelerin arsa payları yalnızca metrekare esas alınarak belirlenmiş; ısınma sistemi, kat konumu ve manzara gibi unsurlar göz ardı edilmiş olsun. Davacı taraf dava açtığında, mahkemenin atadığı bilirkişi ilk raporunda bu kriterleri yeterince karşılaştırmadan genel bir değerlendirme yapsa, davalı taraf buna itiraz edebilir. Bu durumda mahkeme, genel kural olarak yeni bir bilirkişi heyetinden ek rapor isteyebilir; bu da sürece 4-6 ay ekleyebilir. Hâlbuki başlangıçta teknik açıdan sağlam, karşılaştırmalı bir rapor sunulsaydı, dosya çok daha kısa sürede sonuçlanabilirdi.

3. İyiniyet Sorgulaması

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin güncel içtihatlarına göre, kat mülkiyetinin kurulması sırasında arsa paylarını bizzat belirleyen veya resmi senette imzası bulunan malikler, sonradan bu payların hatalı olduğunu öne sürdüklerinde iyiniyetli kabul edilmemekte ve davaları reddedilmektedir. Bu nedenle dava açmadan önce, davacının dava açma hakkının bulunup bulunmadığının bir avukat tarafından değerlendirilmesi, hem zaman hem de masraf kaybını önler.

Davayı Hızlandırmak İçin Neler Yapılabilir?

Bolak Hukuk Bürosu olarak müvekkillerimize dava öncesinde uyguladığımız bazı stratejiler, sürecin gecikmesini önemli ölçüde azaltabiliyor:

1. Dava öncesi tapu kayıtlarının eksiksiz toplanması: Ana taşınmazın tüm bağımsız bölüm maliklerini gösteren güncel tapu kaydı dilekçe ekinde sunulmalı veya mahkemeden müzekkere ile istenmesi talep edilmelidir.
2. İlk dilekçede tüm kat maliklerinin davalı gösterilmesi: Sonradan taraf eklemek, tebligat sürecini tekrar baştan başlatır.
3. Lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanından ön rapor alınması: Dava öncesi alınan teknik bir ön değerlendirme, mahkemedeki bilirkişi sürecini hızlandırabilir.
4. Doğru mahkemede dava açılması: Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılmayan davalar görevsizlik nedeniyle baştan kaybedilen aylara mal olur.

Dava Sonuçlandığında Ne Olur?

Mahkeme, arsa paylarının bağımsız bölüm değerleriyle orantısız olduğuna karar verirse, yalnızca davacının payı değil, binadaki tüm bağımsız bölümlerin arsa payları yeniden düzenlenir. Karar kesinleştikten sonra tapu müdürlüğüne gönderilerek tapu kütüğüne işlenir. Karara karşı istinaf yoluna gidilmesi halinde, kesinleşme süreci 4-10 ay daha uzayabilir.

Önemle belirtmek isterim ki, kat mülkiyetine konu ana taşınmaz yıkılmışsa bu dava artık açılamaz; çünkü Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre kat mülkiyeti veya kat irtifakı statüsü ortadan kalktığında Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesi uygulanamaz hale gelir. Bu nedenle, özellikle kentsel dönüşüm gündemdeyken, arsa payı hatasından şüphelenen kat maliklerinin bina yıkılmadan önce hukuki danışmanlık alması büyük önem taşır.

Sıkça Sorulan Sorular

Arsa payı düzeltme davası için zamanaşımı süresi var mı?

Hayır. Arsa payı düzeltme davası, mülkiyet hakkına ilişkin bir tespit davası niteliğinde olduğundan herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı statüsü devam ettiği sürece bu dava her zaman açılabilir.

Davayı kim açabilir, kiracı veya yönetici dava açabilir mi?

Dava, yalnızca kat malikleri veya kat irtifakı sahipleri tarafından açılabilir. Kiracı, intifa hakkı sahibi veya kat maliki olmayan yöneticinin dava açma hakkı bulunmamaktadır.

Bilirkişi raporuna itiraz edersem dava ne kadar uzar?

Genel kural olarak, mahkemenin yeni bilirkişi heyeti ataması ve ek rapor talep etmesi halinde süreç 4-8 ay arasında uzayabilir. Bu süre, dosyanın karmaşıklığına ve bilirkişi heyetinin iş yüküne göre değişkenlik gösterir.

Bina yıkılırsa arsa payı düzeltme davası açılabilir mi?

Hayır. Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre, ana taşınmaz yıkıldığında kat mülkiyeti veya kat irtifakı statüsü sona ereceğinden, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesi uygulanamaz ve bu dava açılamaz hale gelir.

Dava hangi mahkemede açılır?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Ek 1. maddesi gereği görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir; yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.