Kentsel Dönüşüm Toplantı Zorunluluğu Nedir?

Kentsel dönüşüm sürecindeki vatandaşların kafasını en çok karıştıran konuların başında, 6306 sayılı Kanun kapsamında getirilen toplantı zorunluluğu, binanın yeniden yapımında arsa payı mı metrekare mi esas alınacağı ve sürece itiraz etmek isteyenlerin hangi davaları açabileceği gelmektedir. Avukat Ayça Bolak olarak gayrimenkul hukuku alanında yürüttüğümüz dosyalarda, bu üç sorunun yanlış bilinmesi nedeniyle müvekkillerin ciddi hak kayıplarına uğradığını sıklıkla gözlemliyoruz.

Bu makalede, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki güncel uygulama yönetmeliği değişikliklerini, Yargıtay’ın arsa payı-metrekare tartışmasına getirdiği çözümü ve sürece itiraz etmek isteyenlerin başvurabileceği hukuki yolları, Bolak Hukuk Bürosu olarak sahadaki deneyimlerimizle birlikte aktaracağız.

6306 Sayılı Kanun Kapsamında Toplantı Zorunluluğu Nedir?

6306 sayılı Kanun, kendine özgü hükümler içeren özel bir kanundur. Bu nedenle binanın yıkılıp yeniden yapılmasına ilişkin toplantı usulü, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki olağan veya olağanüstü genel kurul toplantı usulüyle karıştırılmamalıdır.

Bu iki kanun arasındaki temel farkları aşağıdaki tabloda topladık; süreci yönetirken hangi kurala göre hareket edeceğinizi netleştirmek açısından bu karşılaştırma önemlidir:

Burada söz konusu olan toplantı, kat mülkiyeti ilişkisinden bağımsız olarak arsa sahipliği toplantısıdır. Arsa payı sahibi olan herhangi bir kişi, diğer tüm hissedarları bu toplantıya davet edebilir; kat malikleri kurulunun tamamlanmış olması ya da davet eden kişinin bağımsız bölüm sahibi olması şart değildir.

Toplantıya Davet Usulü: Ek-12 Formu, Bina Askısı ve Muhtarlık Askısı

Toplantıya davet, Kanun’da öngörülen “Ek-12” formu üzerinden yapılır. Bu davet, somut olayın özelliklerine göre üç farklı yöntemle gerçekleştirilebilir. Bolak Hukuk Bürosu olarak her yöntemin avantaj ve dezavantajlarını aşağıdaki tabloda değerlendirdik:

15 Günlük Tebligat Süresi Neden Bu Kadar Kritik?

Hem bina askısında hem de muhtarlık askısında, asılma tarihinden itibaren 15 günlük süre sonunda tüm hissedarlara tebligatın yapılmış olduğu kabul edilir. Bu süre dolmadan toplantı günü belirlenmesi, sürecin tamamının usule aykırı hale gelmesine yol açabilir.

Pratikte sıkça karşılaştığımız hata, toplantının askı tarihinden hemen sonraki günlere planlanmasıdır. Genel kural olarak, toplantı gününün 15 günlük sürenin bitimini takip eden 16. gün veya sonrasına denk gelmesinde herhangi bir hukuki sakınca bulunmamaktadır; ancak daha erken bir tarih, davete usulsüzlük itirazına açık bir zemin oluşturabilir.

Karar Nisabı: Bağımsız Bölüm Sayısı Değil, Arsa Payı Çoğunluğu

Bu toplantıda alınacak kararın geçerli olabilmesi için, toplam arsa payının salt çoğunluğu, yani %50,01 oranı gerekmektedir. Kamuoyunda yaygın biçimde bilinen “%50+1” kuralı, hukuki açıdan doğru bir ifade değildir; ölçü, bağımsız bölüm sayısının yarısından bir fazlası değil, arsa payı toplamının %50,01’idir.

Toplantıda mevcut bulunup karara katılanların arsa payı toplamı bu eşiği sağlıyorsa, salondaki diğer hissedarların sayısı veya oranı sonucu değiştirmez. Eşik sağlanamadığı takdirde ise toplantı, belirli bir ikinci toplantı tarihine bağlı kalmaksızın tekrarlanarak devam eder; Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki “ikinci toplantıda nisap aranmaz” mantığı burada uygulanmaz.

Toplantı Tutanağı Kat Mülkiyeti Karar Defterine İşlenmeli mi?

Bu sorunun cevabı net: Hayır, işlenmemelidir. Söz konusu toplantı, hukuki niteliği itibarıyla bir kat malikleri genel kurulu değil, arsa sahipliği toplantısıdır.

Alınan kararın, basit bir yazılı belge niteliğindeki bina ortak karar protokolüne geçirilmesi yeterlidir; bu protokol A4 kağıda bilgisayar çıktısı şeklinde hazırlanıp imzalanabilir. Kararın Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki karar defterine işlenmesi halinde, muhalif bir hissedarın bunu “kat malikleri genel kurulunun iptali” davasına dönüştürme ihtimali doğabilir; bu nedenle bu yöntemi önermiyoruz.

Vekaleten Oy Kullanımında Sınır Var mı?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda bir kişinin vekaleten kullanabileceği oy sayısı sınırlandırılmıştır. Ancak 6306 sayılı Kanun kapsamındaki arsa sahipliği toplantısında böyle bir sınırlama bulunmamaktadır; bir hissedar, kendisine vekalet verilen tüm hissedarların arsa payı toplamı kadar oy kullanabilir.

Bununla birlikte, bu sınırsız vekalet yetkisinin güvenli kullanılabilmesi için, vekaletnamenin noterde düzenleme şeklinde hazırlanması ve içeriğinde 6306 sayılı Kanun kapsamındaki toplantıya katılma, oy kullanma ve karara katılma yetkilerinin açıkça belirtilmesi büyük önem taşır. Adi yazılı bir vekaletnameyle bu kapsamda oy kullanılması, ileride itiraza açık bir zemin oluşturabilir.

Arsa Payı mı, Metrekare mi? Yargıtay’ın Getirdiği Çözüm

Kentsel dönüşüm uygulamasında binanın yeniden inşasında esas alınacak ölçütün arsa payı mı yoksa eski metrekare mi olduğu, hukuk camiasında uzun süredir tartışılan bir konudur. Türkiye’deki arsa paylarının özellikle 1970’li ve 1980’li yıllarda yapılan binalarda hatalı dağıtılmış olması, bu tartışmayı daha da karmaşık hale getirmektedir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin Şerefiye Kriterleri Kararı

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2018/4855 Esas ve 2019/865 Karar sayılı kararı, bu tartışmaya önemli bir yön vermiştir. Karara göre, bir binanın yeniden yapımında arsa payının orantısız biçimde azaltılmaması koşuluyla; taşınmazın eski proje metrekaresi, konumu, cephesi ve cinsi (daireye daire, dükkâna dükkân) dikkate alınmalıdır.

Burada dikkat edilmesi gereken nokta, kararın “arsa payı esas alınmalıdır” demediğidir. Yargıtay’ın vurguladığı “orantısız azaltma” kavramı, müteahhidin bir hissedara örneğin %60-40, başka bir hissedara ise %55-45 gibi farklı inşaat oranları teklif etmesi durumunu kapsar; bu tür bir eşitsizlik kabul görmemektedir. Esas kriter, kamuoyunda bilinen şerefiye kriterleridir.

İmar Barışıyla Kazanılan Alanlar Hesaba Girer mi?

Burada genel kural olarak şu ayrım önemlidir: Eski metrekareden kasıt, binanın belediyeye sunulmuş ilk projesindeki metrekaredir. Balkon veya teras kapatma gibi tek taraflı işlemlerle sonradan kazanılan alanlar, ikinci aşamaları tamamlanıp iskân alınmamışsa, bu hesaba dahil edilemez.

Hipotetik bir örnekle açıklayalım: Bir hissedarın dairesi projede 60 m² olarak kayıtlıyken, yıllar içinde girişteki balkonların dairenin içine katılmasıyla fiilen 85 m²’ye ulaştığını varsayalım. Bu kişi, kentsel dönüşüm komisyonuna karşı 85 m² üzerinden hak talep edemez; somut olayın özelliklerine göre esas alınacak metrekare, projedeki 60 m²’dir.

Kentsel Dönüşüm Sürecinde Açılabilecek Davalar

Kentsel dönüşüm sürecine itiraz etmek isteyen hissedarların başvurabileceği farklı dava türleri bulunmaktadır. Her dava türünün başarı ihtimali, süresi ve tedbir kararına konu olma olasılığı birbirinden farklıdır; bu nedenle hangi davanın açılacağına karar vermeden önce dosyanın özelliklerinin bir avukatla birlikte değerlendirilmesi büyük önem taşır.

Arsa Payı Düzeltme Davası Neden Genellikle Reddediliyor?

Arsa payı düzeltme davaları, Yargıtay ve bölge adliye mahkemeleri nezdinde büyük çoğunlukla (uygulamada gözlemlenen oran %90 civarındadır) reddedilen dava türlerindendir. Bunun iki temel gerekçesi bulunmaktadır:

1. Mahkemeler, arsa payına yıllarca sessiz kalmayı (örneğin 40 yıl boyunca düşük arsa payı üzerinden emlak vergisi ve aidat ödemeyi) kötü niyet göstergesi olarak değerlendirmektedir.
2. Düzeltme davası, binanın ilk yapıldığı tarihteki arsa payı tahsisinin hatalı olup olmadığını konu eder; sonradan gelişen sokak, cadde veya cephe değişiklikleri bu davada dikkate alınmaz.

Bu davalarda alınacak davalıdır şerhi veya ihtiyati tedbir kararının, hâkim ayrıca kentsel dönüşüm sürecini durdurucu bir karar vermedikçe, süreci durdurucu bir etkisi bulunmamaktadır.

Açılabilecek Diğer Dava Türleri ve Karşılaştırmalı Özeti

Sürece itiraz etmek isteyenlerin başvurabileceği dava türlerini, görevli mahkemesi, dava açma süresi ve tedbir/yürütmeyi durdurma kararının sürece etkisi açısından aşağıdaki tabloda özetledik:

Bina Ortak Karar Protokolünün İptali Davası

Toplantı zorunluluğunun yeniden getirilmesiyle birlikte, alınan kararlara itiraz eden hissedarların açabileceği bu dava türünün önümüzdeki dönemde artması beklenmektedir. Görevli mahkeme konusunda farklı hukuki görüşler bulunmakla birlikte, bu toplantının Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında olmaması nedeniyle, davanın asliye hukuk mahkemesinde açılması gerektiği görüşündeyiz; bu konuda bölge adliye mahkemeleri ve Yargıtay’ın içtihadının netleşmesi beklenmektedir.

Açık Artırmayla Satışın İptali Davası

Karara muhalif kalan ve sürece katılmayan hissedarın bağımsız bölümünün açık artırma yoluyla satılması halinde, bu işleme karşı idari işlemin iptali davası açılabilir. 2023 yılındaki düzenlemeler, bu davada iki ayrı sonuç öngörmektedir: itiraz yalnızca bedele ilişkinse satış iptal edilmez, bedel farkı talep edilir; usulsüzlük tespit edilirse tapu iptal edilerek satış yenilenir.

Sözleşmenin İptali, Uyarlanması veya Denkleştirilmesi Davaları

Kat karşılığı, bedel karşılığı veya hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmelerinde mülkiyet hakkı ihlali iddiası bulunan hissedarlar (örneğin daire yerine dükkân verilmesi veya cephe/konum kaybı durumlarında), üç farklı talepte bulunabilir: sözleşmenin iptali, uyarlanması veya sebepsiz zenginleşme esasına dayanan denkleştirilmesi.

Bu noktada Bolak Hukuk Bürosu olarak müvekkillerimizi şu konuda özellikle uyarıyoruz: Sözleşmenin iptali ve uyarlanması davası, dava değeri taşınmaz değeri üzerinden hesaplanan yüksek bir harca ve davanın reddi halinde ciddi bir karşı taraf vekalet ücretine yol açabilir. Bu nedenle, mülkiyet hakkı ihlali çok açık ve ölçülebilir değilse, denkleştirme davasının belirsiz alacak davası şeklinde açılması, hem harç hem de vekalet ücreti riski açısından daha güvenli bir strateji olarak değerlendirilebilir. Hangi dava türünün tercih edileceği, her zaman somut olayın özelliklerine ve hâkimin takdir yetkisine bağlı olarak şekillenecektir.

Hayatın İçinden Bir Örnek

Bir hissedarın, 10 bağımsız bölümlü bir binada 6 daireye ve %60 arsa payına sahip olduğunu, ancak müteahhit seçimine ilişkin toplantıya bizzat katılamadığını ve 90 hissedardan vekalet aldığını varsayalım. Bu kişi, hem kendi %60’lık payını hem de vekaleten temsil ettiği hissedarların arsa payı toplamını, herhangi bir sınırlamaya tabi olmaksızın o toplantıda kullanabilir; tek koşul, vekaletnamelerin noterde düzenleme şeklinde ve 6306 sayılı Kanun kapsamındaki yetkileri içerecek şekilde hazırlanmış olmasıdır.

Bolak Hukuk Bürosu Olarak Önerimiz

6306 sayılı Kanun kapsamındaki süreçler, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan tamamen farklı bir usul ve nisap rejimine tabidir; bu iki kanunun birbirine karıştırılması, sürecin baştan usulsüz hale gelmesine yol açabilir. Toplantı davetinin doğru yapılması, 15 günlük tebligat süresinin doğru hesaplanması ve alınacak kararın doğru belgeye işlenmesi, sürecin ileride bir davaya konu olmasını önlemenin ilk adımıdır.

Avukat Ayça Bolak olarak, hem toplantı öncesi hazırlık sürecinde hem de sürece itiraz etmek isteyen hissedarlar için dava stratejisinin belirlenmesinde, dosyanın somut özelliklerine göre değerlendirme yapılmasının her zaman en sağlıklı yol olduğunu vurgulamak isterim.

Sıkça Sorulan Sorular

Kentsel dönüşüm toplantısında ikinci toplantı usulü var mı?

Hayır. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki arsa sahipliği toplantısında, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki birinci toplantı-ikinci toplantı usulü uygulanmaz. Arsa payının %50,01’lik çoğunluğu o gün sağlanamazsa toplantı, belirli bir tarihe bağlı kalmaksızın tekrarlanarak devam eder.

Kentsel dönüşümde binanın yeniden yapımında arsa payı mı yoksa metrekare mi esas alınır?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2018/4855 Esas, 2019/865 Karar sayılı kararına göre, arsa payı orantısız azaltılmamak kaydıyla taşınmazın eski proje metrekaresi, konumu, cephesi ve cinsi (şerefiye kriterleri) dikkate alınmalıdır.

Riskli yapı tespitine itiraz reddedilirse dava açma süresi ne kadardır?

6306 sayılı Kanun kapsamındaki idari işlemlerin iptali davalarında dava açma süresi, genel idari yargı süresinden farklı olarak 30 gündür; 60 günlük genel süre bu davalarda uygulanmaz.

İnşaat sözleşmesinde hak kaybına uğradığımı düşünüyorum, hangi davayı açmalıyım?

Somut olayın özelliklerine göre değişmekle birlikte, açık ve ölçülebilir bir mülkiyet hakkı ihlali yoksa, yüksek harç ve karşı taraf vekalet ücreti riski taşıyan sözleşme iptali/uyarlama davası yerine, sebepsiz zenginleşme esasına dayanan denkleştirme davası genellikle daha güvenli bir strateji olarak değerlendirilmektedir.