Kira Tespit Davası 5 Yıl Dolmadan Açılabilir mi?

Yargıtay’dan Ev Sahiplerini İlgilendiren Önemli Karar

Uzun yıllardır aynı kiracıyla sözleşmesi devam eden pek çok mülk sahibi benzer bir tabloyla karşı karşıya: Mülk 15-20 yıldır aynı kişide, ödenen kira bölgedeki emsallerin çok altında kalmış, ancak birkaç yıl önce “düzen olsun” diye yeni bir kira sözleşmesi imzalanmış. Bu durumda akla gelen ilk soru şu oluyor: “Yeni sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmediği için kira tespit davası açamaz mıyım?”

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Ekim 2026’da kamuoyuna yansıyan kararıyla bu soruya önemli bir yanıt verdi. Avukat Ayça Bolak olarak bu makalede kararın ne söylediğini, hangi kiracılık ilişkilerini etkilediğini ve kira tespit davasında hak kaybı yaşamamak için nelere dikkat edilmesi gerektiğini sade bir dille açıklıyorum.

Kira Tespit Davası Nedir? Yasal Dayanak

Kira tespit davası, konut ve çatılı işyeri kiralarında yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi amacıyla açılan davadır. Konunun temel düzenlemesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 344 ve m. 345 hükümlerinde yer alır.

TBK m. 344: Kira Bedelinin Belirlenmesi

• İlk 5 yıl için kural (m. 344/1): Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır.
• Anlaşma yoksa (m. 344/2): Kira bedeli, aynı TÜFE sınırını aşmamak kaydıyla hâkim tarafından kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
• 5 yıl sonrası için kural (m. 344/3): Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yıllık dönem sonunda, yeni kira yılındaki bedel; TÜFE değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde (uygulamadaki adıyla “hak ve nesafete göre”) belirlenir.

Görüldüğü gibi 5 yıllık süre kritik bir eşiktir. İlk beş yılda artış kural olarak TÜFE ile sınırlıyken, beş yıldan sonra mahkeme emsal (benzer taşınmazların) kira bedellerini dikkate alarak kirayı piyasa koşullarına yaklaştırabilir.

TBK m. 345: Dava Hakkı ve Süreler

• Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.
• Dava yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önce açılmışsa ya da kiraya veren bu süre içinde kiracıya kiranın artırılacağına dair yazılı bildirimde bulunmuşsa, mahkemenin belirleyeceği bedel yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olur.
• Sözleşmede yeni dönemde kiranın artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada belirlenen bedel de o dönemin başından itibaren geçerli olur.
• Kira tespit davasını yalnızca kiraya veren değil, kiracı da açabilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Kararı: Somut Olay

Karara konu olayda, İstanbul’daki bir işyeri 2005 yılından beri aynı kiracı tarafından kullanılmaktadır. Taraflar 2018 yılında yeni bir yazılı kira sözleşmesi düzenlemiştir. Kiraya veren, 2021 yılında aylık 22 bin TL olan kiranın emsallerin çok altında kaldığını ileri sürerek bedelin 39 bin TL olarak tespiti talebiyle dava açmıştır.

Davanın görülme aşamaları şöyle gelişmiştir:

1. Sulh Hukuk Mahkemesi: Son sözleşmenin 2018’de yapıldığını, dava tarihinde bu sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmediğini, dolayısıyla hak ve nesafete göre belirleme yapılamayacağını kabul etmiş; yalnızca sözleşmedeki artış şartına göre hesaplama yapmıştır.
2. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi: İstinaf başvurusunu reddetmiştir.
3. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi: Kiraya verenin temyizi üzerine kararı bozmuştur.

Kararın Hukuki Gerekçesi

Yargıtay, yerel mahkemenin yalnızca 2018 tarihli sözleşmeye bakarak hüküm kurmasını eksik araştırma olarak değerlendirmiştir. Daireye göre kira ilişkisi fiilen 2005’te başlamıştır ve 2018 sözleşmesinin kira miktarını güncellemek için değil, yalnızca mevcut ilişkiyi yazılı hale getirmek için düzenlendiği iddia edilmektedir. Mahkemenin bu iddiayı delilleriyle birlikte tartışması gerekirdi.

Kararın özü şu tespitte yatmaktadır: Yenilenen sözleşmeyle belirlenen kira bedeli emsal ve rayiçlere (piyasa değerine) uygun değilse, yenilenen sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmemiş olsa dahi, ilk sözleşmenin başlangıcından itibaren geçen süre gözetilerek, şartları varsa kira bedeli hak ve nesafete göre tespit edilmelidir.

Yargıtay, yerel mahkemenin izlemesi gereken yolu da açıkça tarif etmiştir:

• Bilirkişi heyetinden ek rapor alınarak 2018 sözleşmesindeki bedelin, imzalandığı tarih itibarıyla rayici yansıtıp yansıtmadığı araştırılmalıdır.
• O tarihte fiilen ödenmekte olan kira bedelleri de bu kapsamda değerlendirilmelidir.
• 2018 bedeli rayice uygunsa, talep edilen dönem için endeks uygulanarak artış yapılmalıdır.
• Rayice uygun değilse, kira bedeli hak ve nesafete göre belirlenmelidir.

Bu Karar Ne Anlama Geliyor? Uygulamaya Yansımaları

Bolak Hukuk Bürosu olarak bu kararı, Yargıtay’ın yerleşik içtihadıyla uyumlu ve pratikte son derece önemli bir hatırlatma olarak değerlendiriyoruz. Yargıtay uzun süredir, 5 yıllık sürenin hesabında kural olarak kira ilişkisinin başladığı ilk tarihin esas alınması gerektiğini kabul etmektedir. Yeni karar ise bu ilkenin, araya yeni bir yazılı sözleşme girdiğinde de göz ardı edilemeyeceğini vurgulamaktadır.

Burada önemli bir sınırın altını çizmek gerekir: Karar, her yeni sözleşmede 5 yıl kuralının ortadan kalktığı anlamına gelmez. Yargıtay, yenilenen sözleşmenin bedeli rayice uygunsa endeks artışının uygulanacağını açıkça belirtmiştir. Belirleyici olan, somut olayın özellikleri ve özellikle yenilenen sözleşmenin gerçekte bir “bedel güncellemesi” içerip içermediğidir.

Uygulamadan Örnek Senaryolar

Senaryo 1: Uzun Süreli İlişki, Formalite Gereği Yenilenen Sözleşme

Bay A., Kadıköy’deki dükkânını 2008’den beri aynı kiracıya kiralamaktadır. 2023’te banka işlemleri için yeni bir kira sözleşmesi imzalanmış, ancak kira bedeli eski tutar üzerinden yalnızca yasal sınır oranında artırılmıştır. Bu durumda Bay A., somut olayın özelliklerine göre, 2023 sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçmesini beklemeksizin, kira ilişkisinin 2008’de başladığını ve bedelin emsallerin altında kaldığını ileri sürerek kira tespit davası açmayı değerlendirebilir.

Senaryo 2: Yeni Sözleşmede Bedel Piyasaya Uyarlanmış

Bayan B., 2012’den beri kiracısı olan aileyle 2024’te yeni sözleşme imzalamış ve kirayı o tarihteki piyasa değerine yakın bir tutara yükseltmiştir. Bu durumda bilirkişi incelemesinde 2024 bedelinin rayice uygun olduğu tespit edilirse, Yargıtay’ın tarif ettiği yol gereği sonraki dönemler için genel kural olarak endeks artışı uygulanacaktır. Hak ve nesafete göre belirleme için ise yasal şartların yeniden oluşması gerekecektir.

Senaryo 3: Kiracı Açısından

Uzun süredir aynı yerde oturan bir kiracı, kiraya verenin “yeni sözleşme imzaladık, 5 yıl dolmadı” savunmasının kendisini koruyacağını düşünebilir. Ancak bu karar ışığında kiracının, imzaladığı yeni sözleşmenin hukuki niteliğini ve ödenen bedelin rayice uygunluğunu bir avukatla birlikte değerlendirmesi, ileride beklenmedik bir kira artışıyla karşılaşmamak açısından önem taşır.

Hak ve Nesafete Göre Kira Tespitinde Mahkeme Neye Bakar?

Mahkeme, kira bedelini belirlerken genellikle bilirkişi heyetinden rapor alır ve aşağıdaki unsurları değerlendirir:

• Emsal kira bedelleri: Aynı bölgede, benzer nitelikte (konum, metrekare, kat, kullanım amacı) taşınmazlar için ödenen kiralar.
• Kiralananın durumu: Taşınmazın yaşı, bakımı, kiracı tarafından yapılmış faydalı yenilikler.
• TÜFE değişim oranı: Kanunda sayılan ölçütlerden biridir.
• Hakkaniyet indirimi: Yargıtay uygulamasında, kiracının uzun süredir kiracı olması ve yeni bir kiracının ödeyeceği bedelle eski kiracının durumunun aynı olmaması gözetilerek, tespit edilen rayiç bedelden hâkimin takdir yetkisi dahilinde makul bir indirim yapılması yerleşik bir yaklaşımdır.

Hak ve nesafet kavramının kira tespitindeki yeri, Yargıtay’ın 18.11.1964 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı ile şekillenmiş ve günümüze kadar uygulamaya yön vermeye devam etmiştir. Bu nedenle davada sunulacak emsal sözleşmelerin doğru seçilmesi, bilirkişi raporuna yapılacak itirazların zamanında ve gerekçeli yapılması sonucu doğrudan etkileyebilir.

Kira Tespit Davasında Usul: Adım Adım Süreç

1. Sözleşme geçmişinin çıkarılması: İlk kira ilişkisinin başlangıç tarihini gösteren belgeler (ilk sözleşme, ödeme dekontları, abonelik kayıtları, tanıklar) toplanmalıdır. Yargıtay kararı, bu tarihin ispatını belirleyici hale getirmektedir.
2. Emsal araştırması: Bölgedeki benzer taşınmazların kira bedellerine ilişkin veriler (emsal sözleşmeler, ilanlar, ekspertiz raporları) hazırlanmalıdır.
3. Yazılı bildirim: Belirlenecek bedelin yeni dönem başından itibaren geçerli olması için, TBK m. 345’teki 30 günlük süre gözetilerek kiracıya noter kanalıyla bildirim yapılması değerlendirilmelidir.
4. Zorunlu arabuluculuk: 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B uyarınca, 1 Eylül 2023’ten itibaren kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Bu aşama atlanırsa dava usulden reddedilir.
5. Dava açılması: Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4 uyarınca görevli mahkeme olan Sulh Hukuk Mahkemesi‘nde dava açılır.
6. Bilirkişi incelemesi ve itirazlar: Rapora karşı süresi içinde, somut emsallere dayanan gerekçeli itirazlar sunulmalıdır.

Sık Yapılan Hatalar

• Yalnızca son sözleşme tarihine bakmak: Kira ilişkisinin gerçek başlangıç tarihi araştırılmadan “5 yıl dolmadı” sonucuna varmak hak kaybına yol açabilir.
• Yeni sözleşmeyi hukuki sonuçlarını düşünmeden imzalamak: Hem kiraya veren hem kiracı açısından yeni sözleşmenin bedel güncellemesi mi, yoksa salt yazılı hale getirme mi olduğu ileride tartışma konusu olabilir.
• 30 günlük süreyi kaçırmak: Dava veya yazılı bildirim geç yapılırsa, belirlenen bedel ancak bir sonraki dönemden itibaren uygulanabilir.
• Arabuluculuk aşamasını atlamak: Doğrudan dava açılması, davanın usulden reddine neden olur.

Her kira ilişkisinin kendine özgü bir geçmişi bulunduğundan, dava açmadan önce sözleşme geçmişinin ve emsal verilerin bir avukat tarafından değerlendirilmesi, sürecin doğru kurgulanması açısından önemlidir. Bolak Hukuk Bürosu olarak kira tespit, tahliye ve kira alacağı uyuşmazlıklarında hem kiraya verenlere hem de kiracılara hukuki destek sunuyoruz.

Sıkça Sorulan Sorular

Yeni kira sözleşmesi imzalandıysa 5 yıl beklemek gerekir mi?

Her zaman değil. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’ne göre yenilenen sözleşmedeki bedel emsallerin altındaysa, 5 yıllık süre ilk kira ilişkisinin başlangıcı gözetilerek hesaplanabilir. Bedel rayice uygunsa ise kural olarak endeks artışı uygulanır.

Kira tespit davası hangi mahkemede açılır?

Kira tespit davası Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Ancak dava açmadan önce zorunlu arabuluculuğa başvurulması gerekir; arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa dava açılabilir.

Kira tespit davasını kiracı açabilir mi?

Evet. TBK m. 345 uyarınca kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davayı kiracı da açabilir. Örneğin ödenen kiranın emsallerin üzerinde kaldığını düşünen kiracı bu yola başvurabilir.

Mahkemenin belirlediği kira ne zamandan itibaren geçerli olur?

Dava yeni dönemin başlangıcından en az 30 gün önce açılmış ya da bu süre içinde kiracıya yazılı bildirim yapılmışsa, belirlenen bedel yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olur. Sözleşmede artış hükmü varsa, dönem sonuna kadar açılan dava da aynı sonucu doğurur.