Tapu İptal ve Tescil Davası

Türk Medeni Kanunu’na göre, taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescil yoluyla gerçekleşir. Zaman zaman tapu sicilinde gerçek durumu yansıtmayan, hatalı veya hukuka aykırı durumlar bulunması mümkündür. İşte tapu iptal ve tescil davası, meydana gelmiş bu hatanın düzeltilip tapunun hukuka uygun şekilde yeniden düzenlenerek gerçek hak sahibi adına tescil edilmesinin hukuki yollarından biridir. Tapu tescil davası açılmasını gerektirebilecek muris muvazaası, vekalet yetkisinin kötüye kullanılması ve yolsuz tescil gibi birçok sebep vardır. 

Madde 705- Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.

İlginizi çekebilir: Arabulucuk hizmetleri

Yolsuz Tescil Nedir ?

Yolsuz tescil, taşınmazın tapu siciline kaydedilmesinde hukuka aykırı bir durum olması anlamına gelir. Tapu kaydının sahte veya hileli yollarla gerçek sahibinden başka bir kişinin adına tescil edilmesi durumudur

Yolsuz Tescil Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Bu durumda gerçek hak sahibi, tapunun iptal edilmesi ve kendisi adına tescil edilmesi için dava açabilir. Yolsuz tescilin; hileli işlemler, yetkisiz işlem ve adli hatalar gibi sebeplerle meydana gelmesi mümkündür. TMK’nın 1025. maddesi, yolsuz tescil nedeniyle açılabilecek tapu iptal ve tescil davasını düzenler. 

Madde 1025- Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir.

Muris Muvazaası Nedir ?

Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Kelime anlamı olarak danışıklık anlamına gelen muvazaa, hukuken tarafların üçüncü kişileri yanıltmak amacıyla aslında gerçekleştirmedikleri bir işlemi gerçekleştirmiş gibi davranmaları anlamında kullanılır.  Yapılmış olan hukuki işlem dışarıdan bakıldığında geçerli gibi görünse de taraflar aslında bu işlemle kastettikleri sonucu elde etmek istemezler. Türk Hukuku’nda mutlak ve nisbi olmak üzere iki çeşit muvazaa türü öngörülmüştür. Muvazaa, genellikle mal kaçırma, borçtan kurtulma veya mirasçılardan hak saklama amacıyla yapılır. Örneğin; miras bırakan, mirasçılarını mirastan mahrum bırakma amacıyla aslında bağış niteliği taşıyan bir sözleşmeyi satış sözleşmesi gibi göstermiş olabilir. Bu durumda muris muvazaası söz konusu olur. Her çeşit muvazaalı işlem hukuken geçersiz sayılmaktadır. 

Madde 19- Bir sözleşmenin türünün ve içeriğinin belirlenmesinde ve yorumlanmasında, tarafların yanlışlıkla veya gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın, gerçek ve ortak iradeleri esas alınır.

Borçlu, yazılı bir borç tanımasına güvenerek alacağı kazanmış olan üçüncü kişiye karşı, bu işlemin muvazaalı olduğu savunmasında bulunamaz.

Tapu İptal ve Tescil Dava Süreci

Tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkemeler genellikle asliye hukuk mahkemeleridir. İlk aşama olarak bir dava dilekçesi yazılıp taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesine sunulmalıdır. Davanın açılması için bir avukatla çalışılması mecburi olmasa da hukuki süreçlerin karmaşıklığı da göz önünde bulundurularak profesyonel destek alınması tavsiye edilir. Dava dilekçesi ile beraber iddiayı destekler nitelikteki deliller de düzenlenerek eklenmelidir. Örneğin dava yolsuz tescil nedeni ile tapu iptal ve tescil davası ise bu deliller tapu kayıtları, noter belgeleri, tanık beyanları veya bilirkişi raporları; muris muvazaası nedeniyle tapu iptal ve tescil davası ise yine tanık beyanları, noter ve tapu kayıtları, vasiyetname, nüfus kayıtları olabilir. 

Davanın açılmasıyla, dava dilekçesi davalıya tebliğ olunur. Davalı, dava dilekçesine karşı savunmalarını ve kendi delillerini sunar. Yargılama sürecinde ise, taraflar iddialarını ve savunmalarını detaylandırır. Her iki taraf da delillerini mahkemeye sunar ve mahkeme bu delilleri değerlendirir. Tanıklar dinlenir, belgeler incelenir ve gerekirse bilirkişi incelemesi yapılır. Son olarak mahkeme, tüm bunları değerlendirerek kararını verir. Mahkeme kararı sonrasında taraflardan biri karara itiraz etmek isterse kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içinde istinaf mahkemesine başvurabilir. Üst mahkeme, yerel mahkeme kararını onayabilir veya kaldırabilir. Son olarak kararın kesinleşmesi ile birlikte tapu müdürlüğüne başvurularak tapu sicilinin düzeltilmesi talep edilir. 

Tapu İptal ve Tescil Davasında Zamanaşımı Nedir?

Tapu iptal ve tescil davası, hukuki temelini bir mutlak hak olan mülkiyet hakkından almaktadır. Mülkiyet hakkı, Anayasa ve Medeni Kanun ile korunan temel bir haktır ve bu hakka dayanarak açılan davalarda, hak sahibinin mülkiyetin korunmasını talep etme süresi zamanaşımına tabi değildir. Ancak TMK’nın 712 ve 713. Maddeleri ile kazandırıcı zamanaşımı süreleri düzenlenmiştir. 

Madde 712- Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyi niyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.

Madde 713- Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir…

Buna göre taşınmaz, tapuda kayıtlı değilse, zilyet tarafından 10 yıl süreyle kullanılmış ve bu süre boyunca hiçbir hukuki itiraz olmamışsa, zilyet taşınmazın mülkiyetini kazanabilir. Bu kazanım, tapuya tescil edilmesiyle hukuken geçerli hale gelir. Ancak mevzubahis taşınmazın tapuda kayıtlı olması durumunda, malik dışında bir kişi olan zilyedin taşınmazın mülkiyetini kazanması için 20 yıl boyunca davasız ve aralıksız olarak zilyetlik sürdürmesi gerekmektedir. 20 yılın dolması ile zilyet tapunun kendi adına tescil edilmesini talep edebilir. 

Özet olarak eğer mülkiyetin üçüncü kişi tarafından zamanaşımı ile kazanılması söz konusuysa, tapu iptal ve tescil davası açılmasının mümkün olmadığını söyleyebiliriz. 

Tapu İptal ve Tescil Davası Avukatlık Ücreti

Tapu iptal ve tescil davası vekalet ücreti, davanın kapsamına ve verilecek hizmete göre değişmekte olup o yıl yayınlanan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinde belirtilen tutarın altında olmamak üzere belirlenir.

Tapu iptali ve tescili ile ilgili her çeşit dava; 10 yıllık mesleki birikim ve tecrübelerimiz sonucunda uzmanlık alanlarımızdan biri olmuştur. Dava süreci hakkında detaylı bilgi ve yardım almak, uzman avukatla görüşmek isterseniz bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Öneri içerik: Kiracının tahliyesi nasıl yapılır?