-İki haklı ihtara dayalı tahliye nedir?

Kiracı, 1 yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; 1 yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak 2 haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve 1 yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak 1 ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Buna iki haklı ihtara dayalı tahliye davası denir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde düzenlenmiştir. 

-İki haklı ihtar ile tahliye davasının şartları

İki haklı ihtar ile tahliye davasının şartları şunlardır:

1- Kiracının kira bedelini ödemediği için kendisine iki kez haklı ihtarda bulunulmasına sebep olması,

2- Söz konusu iki haklı ihtarın, 1 yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içerisinde; 1 yıl veya daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı içerisinde veya bir kira yılını aşan süre içerisinde gerçekleşmesi, (Burada bilinçli olarak takvim yılı değil kira yılı olarak düzenlenmiştir. Örneğin 01.05.2022 tarihli kira sözleşmesinde 01.05.2023 tarihine kadar geçen süre bir kira yılıdır ve bu tarihler arasında kira bedelini ödemediği için kendisine iki defa haklı ihtar gönderilen kiracıya karşı bu dava açılabilir.)

3- İhtarların yazılı olarak yapılması, (Sözlü ihtarlar bu düzenleme kapsamında değildir. Adi yazılı olsa bile yazılı ihtar koşulu aranır. İhtarnamenin usulüne uygun şekilde kiracıya tebliğ edilmiş olması gerekir. İhtarların noterden yapılması kanıtlanması bakımımdan büyük kolaylık sağlayacaktır. Takip ettiğimiz tahliye davalarında noter kanalıyla çekilen ihtarnameleri tebliğ şerhi ile birlikte dava dosyasına sunmaktayız.) 

4- Kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davasının açılması gerekmektedir. Tahliye davalarında dava açma süresine uyulması ileride hak kaybına uğranmaması için son derece önemlidir. 

Öneri içerik: İhbar tazminatı nasıl hesaplanır?

-Haklı ihtarlar çekilirken nelere dikkat edilmeli?

Kiracıya ihtar çekilirken noter aracılığıyla yapılması şart olmamakla birlikte ispat açısından önem taşır. 

İhtarnamenin usulüne uygun şekilde kiracıya tebliğ edilmiş olmasına dikkat edilmelidir Kiracıya ihtar gönderildiği ancak henüz tebliğ edilmediği zaman aralığında kiracı kira bedelini öderse ihtarın haklılığı ortadan kalkacaktır. İhtar ile kiracının kira bedelini ödeme günü aynı güne rastlaması durumda yapılan ödemenin ihtardan sonra yapıldığını kiraya veren ispatlamalıdır.

İhtarların 1 kira yılı içinde ayrı ayrı aylara ait olması gerekmekte olup, aynı aya ilişkin olarak 2 ihtar yapılması tahliye hakkı vermeyecektir. Vadesi gelmiş, birikmiş aylara ait alacakların tek bir ihtar ile talep edilmesi mümkün olduğu halde 2 ayrı ihtar gönderilmesi kiracıyı zor duruma sokmak için yapılmış sayılır ve bu durum dürüstlük kuralına aykırılık teşkil eder. Ödenmeyen kira bedelleri ile bunların ait olduğu ayların ihtarda açıkça gösterilmesi gerekmektedir.

İlginizi çekebilir: Kira tespit davası nasıl açılır?

-İki haklı ihtar ile tahliye davası ne kadar sürer?

İki haklı ihtar ile tahliye davası, basit yargılama usulünde görülen davalardır. Davanın ne kadar süreceği mahkemenin yoğunluğuna, dosyadaki delil durumuna vb. koşullara göre değişmektedir. İki haklı ihtar ile tahliye davasının uzman bir kira avukatı ile yürütülmesi durumunda usuli işlemler bakımından davanın gereksiz yere uzamaması sağlanabilir. 

-İki haklı ihtar ile tahliye davasında görevli ve yetkili mahkeme

Tahliye davaları, kira ilişkisinden doğan bir dava olduğundan HMK uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.

Kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi de yetkili mahkemedir. Kadıköy’deki bir kiracının tahliyesi için açılacak tahliye davasında İstanbul Anadolu Sulh Hukuk Mahkemeleri görevli ve yetkili mahkemedir.

-İki haklı ihtar ile tahliye davası masrafları ve avukatlık ücretleri

İki haklı ihtar ile tahliye davası açılırken mahkemeye harç ve gider avansı yatırılır.  Tahliye davalarında yıllık kira bedeli üzerinden harçlar hesaplanır. 

İki haklı ihtar ile tahliye davası avukatlık ücreti uyuşmazlığın koşullarına göre değişkenlik göstermekle birlikte Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinden düşük olmamak üzere belirlenir. 

Kira davası, tahliye davası yoğun olarak çalıştığımız alanlardandır. İki haklı ihtar ile tahliye davası hakkında hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti almak için kiracıya ihtarname göndermek için bizimle iletişime geçebilirsiniz.