Üsküdar Gayrimenkul Avukatı – 2026 Rehber

İstanbul’un tarihi ve yerleşik ilçelerinden biri olan Üsküdar, konut projeleri, ticari taşınmazlar, kentsel dönüşüm çalışmaları ve köklü mülkiyet ilişkileriyle gayrimenkul hukukunun önemli uygulama alanlarından biridir. İlçede taşınmaz satın almak, satmak, kiralamak veya miras yoluyla devralmak isteyen kişiler, çeşitli hukuki sorunlarla karşılaşabilir. Tapu iptali ve tescil davaları, ortaklığın giderilmesi, kira uyuşmazlıkları ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan ihtilaflar, bu sorunların başında gelir.

Üsküdar gayrimenkul avukatı, taşınmazlarla ilgili hukuki süreçlerin değerlendirilmesi, hak kayıplarının önlenmesi ve uyuşmazlıkların mevzuata uygun biçimde çözümlenmesi konusunda hukuki destek sağlar. Gayrimenkul işlemlerinde sözleşmelerin dikkatle incelenmesi ve taşınmazın hukuki durumunun önceden araştırılması, ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi açısından önemlidir.

Üsküdar Gayrimenkul Avukatı Hangi Konularda Hukuki Destek Sağlar?

Gayrimenkul hukuku; taşınmazların mülkiyetini, kullanımını, devrini ve bunlarla ilgili sözleşmesel ilişkileri düzenleyen geniş bir hukuk alanıdır. Üsküdar’da bulunan konut, iş yeri, arsa ve diğer taşınmazlarla ilgili hukuki sorunlarda, olayın özelliklerine göre farklı hukuki yolların değerlendirilmesi gerekebilir.

Gayrimenkul hukukunda avukat desteği alınabilecek başlıca konular şunlardır:

• Tapu iptali ve tescil davaları
• Tapu kaydının düzeltilmesi ve mülkiyet uyuşmazlıkları
• Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davaları
• Miras kalan taşınmazlarla ilgili uyuşmazlıklar
• Kira tespit ve kira alacağı davaları
• Tahliye uyuşmazlıkları
• Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan davalar
• Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri
• Önalım (şufa) hakkına ilişkin uyuşmazlıklar
• El atmanın önlenmesi ve ecrimisil davaları
• Kat mülkiyeti ve apartman yönetiminden kaynaklanan uyuşmazlıklar
• Kentsel dönüşüm ve taşınmaz paydaşları arasındaki hukuki ihtilaflar

Her uyuşmazlığın kendine özgü koşulları bulunduğundan, uygulanabilecek hukuki yol belirlenirken tapu kayıtları, sözleşmeler, ödeme belgeleri ve ilgili mevzuat birlikte değerlendirilmelidir.

Tapu İptali ve Tescil Davaları

Tapu iptali ve tescil davaları, taşınmazın tapu kaydının hukuka aykırı olduğu veya gerçek hak sahipliğini yansıtmadığı iddiasıyla açılabilen davalardır. Bu davalarda amaç, hukuka aykırı olduğu ileri sürülen tapu kaydının iptal edilmesi ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına tescil edilmesidir.

Üsküdar’daki bir taşınmazla ilgili tapu uyuşmazlığı; miras paylaşımı, vekâlet görevinin kötüye kullanılması, muvazaalı işlemler veya ehliyetsizlik iddialarından kaynaklanabilir. Bununla birlikte, her olayda tapu iptali ve tescil davası açılması mümkün olmayabilir. Talebin hukuki dayanağı ve mevcut deliller dikkatle incelenmelidir.

Dava öncesinde özellikle şu hususların değerlendirilmesi gerekir:

• Tapu kayıtları ve geçmiş devir işlemleri
• Taşınmazın mülkiyet geçmişi
• Taraflar arasındaki sözleşmeler ve vekâletnameler
• Banka kayıtları ve ödeme belgeleri
• Tanık anlatımları ve diğer hukuka uygun deliller
• Uygulanacak zamanaşımı veya hak düşürücü süreler

Tapu iptali ve tescil davalarında görevli ve yetkili mahkemenin doğru belirlenmesi de önemlidir. Taşınmazın aynına ilişkin davalarda genel olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Somut olayın niteliğine göre görevli mahkemenin belirlenmesi gerekir.

Üsküdar’da Ortaklığın Giderilmesi Davaları

Bir taşınmazın birden fazla kişiye ait olması, zaman zaman paydaşlar arasında anlaşmazlıklara yol açabilir. Özellikle miras yoluyla edinilen evler, arsalar ve iş yerlerinde paydaşların taşınmazın kullanımı, kiraya verilmesi veya satılması konusunda uzlaşamaması sık karşılaşılan bir durumdur.

Bu tür uyuşmazlıklarda ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelebilir. İzale-i şuyu olarak da bilinen bu dava, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti kapsamındaki ortaklığın sona erdirilmesini amaçlar.

Ortaklık, şartları mevcutsa aynen taksim yoluyla veya satış suretiyle giderilebilir. Taşınmazın fiziksel özellikleri, imar durumu, paydaş sayısı ve bölünebilirliği, uygulanacak yöntemin belirlenmesinde etkili olabilir.

Ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması, kanunda öngörülen durumlarda dava şartıdır. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren yürürlükte olan düzenleme kapsamında, taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda zorunlu arabuluculuk uygulanır.

Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamaması hâlinde, ilgili şartlar yerine getirilerek dava yoluna başvurulabilir.

Üsküdar Gayrimenkul Avukatı ile Kira Uyuşmazlıklarının Çözümü

Üsküdar’da konut veya iş yeri sahibi olan kiraya verenler ile kiracılar arasında kira bedeli, tahliye, kira borcu ve sözleşmenin uygulanması gibi konularda uyuşmazlıklar ortaya çıkabilir. Bu sorunların çözümünde Türk Borçlar Kanunu hükümleri ve kira ilişkisine özgü usul kuralları dikkate alınmalıdır.

Kira bedelinin tespiti

Kira bedelinin belirlenmesi konusunda taraflar arasında anlaşma sağlanamıyorsa, kanuni koşulların bulunması hâlinde kira tespit davası açılabilir. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedeli; tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hâkim tarafından belirlenebilir.

Kira tespit davalarında sözleşmenin başlangıç tarihi, yenileme dönemleri ve dava açılma zamanı önem taşır. Özellikle yeni kira döneminde belirlenecek bedelin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı, somut olay ve kanuni koşullar çerçevesinde değerlendirilmelidir.

Kiracının tahliyesi

Kiracının tahliyesi, yalnızca kiraya verenin taşınmazı geri istemesiyle gerçekleştirilebilecek bir işlem değildir. Tahliye için kanunda belirtilen nedenlerden birinin bulunması ve ilgili usulün izlenmesi gerekir.

Tahliye uyuşmazlıklarında gündeme gelebilecek başlıca nedenler şunlardır:

• Kiraya verenin veya kanunda belirtilen yakınlarının konut ya da iş yeri ihtiyacı
• Kira bedelinin ödenmemesi ve kanuni şartları taşıyan temerrüt
• İki haklı ihtar nedeniyle tahliye
• Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye
• Kiracının veya taşınmazın durumundan kaynaklanan kanuni tahliye nedenleri

Her tahliye sebebinin kendine özgü şartları ve süreleri vardır. Örneğin tahliye taahhüdünün geçerliliği; taahhüdün verildiği tarih, yazılı şekil ve taahhütte belirtilen tahliye tarihi gibi unsurlara bağlıdır.

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkların önemli bir bölümünde dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunludur. Ancak icra yoluyla tahliyeye ilişkin bazı özel hükümler ve istisnalar bulunduğundan, izlenecek yol uyuşmazlığın niteliğine göre belirlenmelidir.

Miras Kalan Gayrimenkuller ve Tapu Uyuşmazlıkları

Üsküdar’da bulunan bir taşınmazın miras yoluyla birden fazla kişiye geçmesi, mirasçılar arasında çeşitli hukuki sorunlara neden olabilir. Mirasçılardan birinin taşınmazı tek başına kullanması, diğer mirasçılara ödeme yapılmaması veya miras paylaşımında anlaşmazlık yaşanması bu sorunlara örnek gösterilebilir.

Miras kalan gayrimenkullerle ilgili olarak şu hukuki yollar gündeme gelebilir:

• Mirasın paylaşılması
• Ortaklığın giderilmesi davası
• Tapu iptali ve tescil davası
• Tenkis davası
• Miras sebebiyle istihkak davası
• Koşulları varsa ecrimisil talebi

Özellikle miras bırakanın sağlığında gerçekleştirdiği taşınmaz devirleri, mirasçılardan mal kaçırma iddiası veya miras paylarına ilişkin anlaşmazlıklar, hukuki değerlendirme gerektirir.

Miras bırakanın yaptığı her taşınmaz devri kendiliğinden geçersiz sayılmaz. İşlemin gerçek amacı, tarafların iradesi, tapu kayıtları ve diğer deliller birlikte değerlendirilerek uygun hukuki yol belirlenmelidir.

Gayrimenkul Satın Almadan Önce Hukuki İnceleme

Üsküdar’da konut, arsa veya ticari taşınmaz satın almayı planlayan kişilerin, satış işlemi tamamlanmadan önce taşınmazın hukuki durumunu incelemesi olası risklerin azaltılmasına yardımcı olur.

Gayrimenkul satın alırken yalnızca satış bedeline ve taşınmazın fiziksel durumuna odaklanmak yeterli olmayabilir. Tapu kaydında yer alan sınırlamalar, imar koşulları ve sözleşme hükümleri de satın alma kararını etkileyebilir.

Satın alma öncesinde şu hususların araştırılması yararlı olacaktır:

1. Tapu kaydının incelenmesi: Taşınmazın malik bilgileri, ipotekleri, hacizleri, irtifak hakları ve diğer takyidatları kontrol edilmelidir.

2. İmar durumunun araştırılması: Özellikle arsa ve proje kapsamındaki taşınmazlarda, ilgili belediyeden imar durumu ve planlama koşulları hakkında bilgi alınmalıdır.

3. Kat mülkiyeti ve kat irtifakı durumunun kontrolü: Bağımsız bölümün tapudaki niteliği, projeye uygunluğu ve varsa yapı kullanma izin belgesi gibi hususlar incelenmelidir.

4. Satış sözleşmesinin değerlendirilmesi: Satış bedeli, ödeme planı, teslim tarihi, cayma veya fesih koşulları ve tarafların yükümlülükleri açıkça belirlenmelidir.

5. Mevcut kira ilişkisinin incelenmesi: Taşınmaz kiracılı olarak satın alınıyorsa kira sözleşmesinin şartları ve kiracılık ilişkisinin hukuki sonuçları değerlendirilmelidir.

Bu incelemeler, her türlü riski ortadan kaldırmasa da taşınmazın hukuki durumunun daha iyi anlaşılmasını ve bilinçli karar verilmesini sağlayabilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Kentsel Dönüşüm

Üsküdar’daki yapıların yenilenmesi veya yeniden inşa edilmesi kapsamında kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve kentsel dönüşüm uygulamaları gündeme gelebilir. Bu süreçlerde arsa sahipleri, yükleniciler ve diğer ilgililer arasında sözleşmenin uygulanması, bağımsız bölümlerin paylaşımı, teslim tarihleri ve inşaatın tamamlanması gibi konularda uyuşmazlıklar ortaya çıkabilir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde özellikle aşağıdaki hususların açıkça düzenlenmesi önemlidir:

• Arsa sahipleri ile yüklenicinin hak ve yükümlülükleri
• Bağımsız bölümlerin paylaşım oranları
• İnşaatın başlangıç ve bitiş tarihleri
• Gecikme hâlinde uygulanacak hükümler
• Teknik şartname ve kullanılacak malzemeler
• Tapu devrinin hangi koşullarda gerçekleştirileceği
• Sözleşmenin feshi ve uyuşmazlıkların çözümü

Kentsel dönüşüm süreçlerinde ise 6306 sayılı Kanun ve ilgili mevzuatın güncel hükümleri dikkate alınmalıdır. Riskli yapı tespiti, maliklerin karar alma süreci, pay satışı ve taşınmazın yeniden değerlendirilmesi gibi işlemlerde somut olayın özelliklerine göre farklı hukuki prosedürler uygulanabilir.

Sözleşmenin dikkatle hazırlanması ve kanuni süreçlerin doğru takip edilmesi, tarafların hak ve yükümlülüklerinin belirlenmesine yardımcı olur.

El Atmanın Önlenmesi ve Ecrimisil Davaları

Taşınmaz malikinin mülkiyet hakkına yönelik haksız müdahaleler, el atmanın önlenmesi davasına konu olabilir. Komşu taşınmazın sınırının aşılması, bir arsanın izinsiz kullanılması veya malikinin rızası olmadan taşınmaz üzerinde fiilî kullanım gerçekleştirilmesi bu tür uyuşmazlıklara örnek oluşturabilir.

Ecrimisil ise koşulları oluştuğunda, taşınmazın haksız kullanımından kaynaklanan tazminat niteliğindeki talepleri ifade eder. Ecrimisil talebinde bulunulabilmesi için olayın özellikleri, kullanımın hukuki niteliği ve ilgili koşullar değerlendirilmelidir.

Bu tür davalarda tapu kayıtları, kadastro belgeleri, keşif, bilirkişi incelemesi ve diğer hukuka uygun deliller önem taşıyabilir. Ayrıca talebin kapsamı ve ilgili süreler bakımından somut olayın ayrıca incelenmesi gerekir.

Gayrimenkul Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Gayrimenkul uyuşmazlıklarında doğru mahkemenin belirlenmesi, hukuki sürecin sağlıklı yürütülmesi açısından önemlidir. Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi genel olarak kesin yetkilidir.

Bununla birlikte her gayrimenkul uyuşmazlığı aynı mahkemede görülmez. Davanın niteliğine göre görevli mahkeme değişebilir.

Örneğin:

• Tapu iptali ve tescil davaları, uyuşmazlığın niteliğine göre genel olarak Asliye Hukuk Mahkemesinde görülür.
• Kira ilişkisinden kaynaklanan birçok uyuşmazlık Sulh Hukuk Mahkemesinin görev alanındadır.
• Ticari işletme veya ticari işlem niteliğindeki uyuşmazlıklarda Asliye Ticaret Mahkemesinin görevi gündeme gelebilir.
• İcra yoluyla tahliye ve alacak takibi süreçlerinde İcra Müdürlükleri ile İcra Hukuk Mahkemeleri yetkili olabilir.

Bu örnekler genel niteliktedir. Görevli mahkeme, uyuşmazlığın hukuki niteliği ve uygulanacak özel hükümler dikkate alınarak belirlenmelidir.

Üsküdar Gayrimenkul Avukatı Seçerken Nelere Dikkat Edilmelidir?

Gayrimenkul uyuşmazlıkları, taşınmazın değeri ve tarafların uzun vadeli menfaatleri bakımından önemli sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle hukuki destek alınırken yalnızca dava açılması değil, uyuşmazlığın başından itibaren doğru şekilde değerlendirilmesi de önemlidir.

Avukat seçerken şu hususlar dikkate alınabilir:

• Gayrimenkul hukukuna ilişkin mevzuat ve yargılama süreçlerine hâkimiyet
• Tapu kayıtları ve sözleşmelerin hukuki açıdan incelenmesi
• Alternatif çözüm yollarının değerlendirilmesi
• Dava ve arabuluculuk süreçlerinin açık biçimde anlatılması
• Masraf, harç ve vekâlet ücreti hakkında şeffaf bilgilendirme
• Somut olaya uygun hukuki stratejinin belirlenmesi

Avukatlık hizmetinin kapsamı, uyuşmazlığın özelliklerine ve müvekkilin ihtiyaçlarına göre değişebilir. Bu nedenle hukuki değerlendirme yapılmadan kesin sonuç veya belirli bir süre içinde başarı garantisi verilmesi doğru değildir.

Üsküdar Gayrimenkul Avukatı Hakkında Sık Sorulan Sorular

Üsküdar’da gayrimenkul avukatı hangi davalara bakar?

Gayrimenkul hukuku alanında çalışan avukatlar; tapu iptali ve tescil, ortaklığın giderilmesi, kira uyuşmazlıkları, el atmanın önlenmesi, ecrimisil, miras kaynaklı taşınmaz uyuşmazlıkları ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan ihtilaflar gibi konularda hukuki destek sağlayabilir.

Tapu iptali ve tescil davası ne kadar sürer?

Davanın süresi; uyuşmazlığın niteliğine, delillerin toplanmasına, bilirkişi incelemesine, taraf sayısına ve kanun yolu başvurularına göre değişir. Bu nedenle dosya incelenmeden kesin bir süre belirtmek mümkün değildir.

Üsküdar’daki taşınmaz için hangi mahkemede dava açılır?

Davanın türüne göre görevli mahkeme belirlenir. Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Üsküdar’da bulunan bir taşınmazla ilgili uyuşmazlıkta görevli mahkeme ayrıca değerlendirilmelidir.

Miras kalan evin satılması için bütün mirasçıların onayı gerekir mi?

Miras ortaklığı devam ederken taşınmazın tamamının olağan bir satış işlemiyle devredilmesi bakımından ilgili hak sahiplerinin katılımı veya uygun hukuki yetki gerekir. Bununla birlikte pay devri, paylaşma ve ortaklığın giderilmesi gibi işlemlerin koşulları birbirinden farklıdır. Somut olayın hukuki niteliği belirleyicidir.

Kiracıyı tahliye etmek için avukat tutmak zorunlu mudur?

Genel olarak avukatla temsil zorunlu değildir. Ancak tahliye nedeninin doğru belirlenmesi, ihtarların ve sürelerin takip edilmesi, dava veya icra yolunun uygun seçilmesi açısından hukuki destek faydalı olabilir.

Gayrimenkul satın almadan önce avukata danışmak neden önemlidir?

Tapu kayıtları, takyidatlar, sözleşme koşulları ve taşınmazın hukuki durumu incelenerek olası riskler önceden tespit edilebilir. Böylece satın alma kararının daha bilinçli verilmesine yardımcı olunabilir.

Gayrimenkul davalarında arabuluculuk zorunlu mudur?

Uyuşmazlığın türüne göre değişir. Kira ilişkisinden kaynaklanan birçok uyuşmazlık ile ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk uygulanır. Ancak kanuni istisnalar bulunduğundan başvuru öncesinde ilgili düzenlemelerin değerlendirilmesi gerekir.

Gayrimenkul avukatı ücretleri nasıl belirlenir?

Avukatlık ücreti; hukuki işin kapsamı, uyuşmazlığın niteliği, harcanacak emek ve yürürlükteki mesleki düzenlemeler çerçevesinde belirlenir. Dava masrafları ve harçlar avukatlık ücretinden ayrı kalemler olabilir. Ücret konusunda hukuki hizmet başlamadan önce açık bilgilendirme alınması uygundur.

Gayrimenkul Avukatı Ayça Bolak

Üsküdar’da taşınmaz satın alma, satma, kiralama, miras yoluyla devralma veya mevcut mülkiyet haklarını koruma süreçlerinde hukuki değerlendirme yapılması, olası uyuşmazlıkların yönetilmesine yardımcı olur. Tapu iptali ve tescil davaları, kira uyuşmazlıkları, ortaklığın giderilmesi, kentsel dönüşüm ve sözleşmeden kaynaklanan sorunlarda izlenecek yol, her olayın kendi koşullarına göre belirlenmelidir.

Üsküdar gayrimenkul avukatı arayışında olan kişilerin, öncelikle uyuşmazlığa ilişkin belgelerini düzenlemesi ve hukuki durumlarını somut olay üzerinden değerlendirmesi yararlı olacaktır. Tapu kayıtlarının, sözleşmelerin ve ilgili belgelerin incelenmesiyle hakların korunmasına yönelik uygun hukuki seçenekler belirlenebilir.

Bu makale genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Buradaki açıklamalar hukuki danışmanlık niteliğinde olmayıp somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirme yapılması gerekir.