Ev Satılınca Kiracı Çıkarılabilir mi?

Hayır, ev satılması tek başına kiracının çıkarılması için yeterli değildir. Türk Borçlar Kanunu’na göre satış kirayı bozmaz; kira sözleşmesi yeni malike geçer. Yeni malik, ev satılınca kiracı çıkarılması için ancak kendisinin veya yakınlarının konut ihtiyacını kanundaki şartlarla ve sürelerle ispatlayarak tahliye isteyebilir.

Ev Satılınca Kira Sözleşmesi Ne Olur?

Kira sözleşmesi, satıştan sonra da aynı şartlarla devam eder. Yeni malik, tapuyu aldığı anda eski ev sahibinin yerine geçer; kira bedeli, kira süresi ve diğer şartlar değişmez.

Bunun pratik sonuçları şunlardır:

• Kiracı, kira bedelini artık yeni malike öder.
• Sözleşmede belirlenen süre dolmadan yeni malik kiracıyı çıkaramaz.
• Depozito, yeni malike geçen sözleşmenin bir parçası olarak değerlendirilir; iade yükümlülüğü bakımından ayrıca dikkatli olunmalıdır.
• Kiracı, satışı öğrendiğinde yeni malikin hesap bilgilerini yazılı olarak istemelidir.

Yeni Malik Hangi Durumda Tahliye İsteyebilir?

Yeni malik, yalnızca kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konuta zorunlu olarak ihtiyaç duyuyorsa tahliye isteyebilir. Bu, “ihtiyaç nedeniyle tahliye” olarak bilinir.

Burada aranan ihtiyaç, istek veya tercihin ötesinde samimi ve gerçek bir ihtiyaçtır. Mahkeme, malikin başka uygun konutunun bulunup bulunmadığına, ihtiyacın dayandığı kişilerin durumuna ve talebin iyi niyetli olup olmadığına bakar.

Kira sözleşmesi belirli süreli ise yeni malik, kanunda gösterilen şartlarla sözleşme süresinin sonunda tahliye talep edebilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kanundaki fesih bildirim süreleri ve dönemleri geçerlidir. Bu sürelerin kaçırılması tahliye hakkını ortadan kaldırabilir.

Tahliye İçin Hangi Süreler ve Adımlar Geçerlidir?

Yeni malikin yazılı bildirimi ve dava açması kanundaki kısa süreler içinde yapılmalıdır. Bu sürelerin başlangıcı ve hesabı somut olaya göre değiştiği için kesin gün sayısı vermek yerine sürecin sırası aşağıda özetlenmiştir.

Dava, kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır.

Kiracı Hangi Haklara Sahiptir?

Kiracı, dava sürecinde savunma yapma, ihtiyacın samimi olmadığını ileri sürme ve bildirimdeki eksiklikleri tartışma hakkına sahiptir. Tahliye kararı kesinleşmeden kiracıdan evi boşaltması istenemez.

Kiracının dikkat etmesi gerekenler:

• Kira bedelini düzenli ödemeye devam etmek, ayrı bir tahliye sebebi doğmasını önler.
• Yeni malikin bildirimini ve dava evraklarını saklamak gerekir.
• Tahliyeden sonra yeni malik ihtiyaç gerekçesine uygun davranmazsa, yani evi kullanmayıp başkasına kiraya verirse, kiracının tazminat talep etme imkânı doğabilir. Bu hak için de kanunda süre ve şartlar öngörülmüştür.

Sözleşmenin devamı ve beş yıllık kira dönemi gibi ilgili konular için kiracı 5 yılı doldurmuşsa ne olur yazısına bakılabilir.

Satıştan Önce Verilen Tahliye Taahhüdü Geçerli mi?

Her tahliye taahhüdü geçerli değildir. Kira sözleşmesi kurulurken veya kiralananın teslimi sırasında, kiracının henüz konutu kullanmadığı bir aşamada verilen taahhütler yerleşik uygulamada geçersiz sayılır. Taahhüt, ancak kiracının ihtiyaç ve durumunu bilerek, sözleşme sonrasında verdiği ve tarafların iradesini yansıttığı durumlarda değer taşır.

Bu nedenle ev satılırken “kiracı çıkartılacak” denilmesi ya da eski ev sahibinden alınan sözlü bir söz, yeni malik açısından tek başına yeterli değildir. Ev sahibinin diğer tahliye sebepleri için ev sahibinin haklı nedenleri ve hukuki süreç yazısı incelenebilir.

Davanın Süresini ve Sonucunu Etkileyen Faktörler

Tahliye davasının süresi, mahkemenin iş yüküne ve dosyanın delil durumuna göre değişir. Kesin bir süre vermek mümkün değildir; ancak sonucu etkileyen başlıca noktalar şunlardır:

• Yeni malikin ihtiyacını belgeyle ve tanıkla gösterebilmesi,
• Bildirimin kanundaki sürelere ve usule uygun yapılmış olması,
• Kiracının ihtiyacın samimi olmadığına ilişkin somut delil sunabilmesi,
• Kira sözleşmesinin türü, yani belirli ya da belirsiz süreli oluşu,
• Karar sonrası istinaf ve temyiz yollarına başvurulup başvurulmaması.

Yargılama giderleri, harçlar ve vekâlet ücretleri her yıl güncellenen tarifelere bağlıdır; bu nedenle kesin rakam yerine dava açılacağı tarihte geçerli resmî tarifeye bakılmalıdır.

Sık Yapılan Hatalar Nelerdir?

En sık hata, satış gerçekleşir gerçekleşmez kiracıyı sözlü olarak evden çıkmaya zorlamaktır. Bu yaklaşım hem hukuken sonuç doğurmaz hem de ev sahibi aleyhine sorumluluk yaratabilir.

Sık görülen diğer hatalar şunlardır:

• Bildirimi yazılı ve ispatlanabilir biçimde yapmamak,
• Kanundaki kısa süreleri kaçırmak,
• İhtiyaç iddiasını belgelendirmeden dava açmak,
• Kiracının, yeni malike ödemeleri hangi hesaba yapacağını sormadan eski ev sahibine ödeme sürdürmesi,
• Elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerinin devrini ihmal etmek.

Her iki tarafın da yazışmalarını saklaması, olası bir uyuşmazlıkta delil gücü açısından büyük önem taşır. Kiracı da evin satıldığını öğrendiğinde ödemeleri ve yazışmaları kayıt altında tutmalı, sözleşmeden doğan yükümlülüklerini aksatmamalıdır.

Sık Sorulan Sorular

Ev satıldığında kiracıya haber verilmesi zorunlu mu?

Kanunda satışın kiracıya bildirilmesi için ayrı bir şekil aranmasa da yeni malik ödeme ve iletişim bilgilerini bildirmelidir. Bildirim yapılmazsa kiracının eski ev sahibine yaptığı iyi niyetli ödemeler tartışma konusu olabilir, bu yüzden yazılı bildirim ispat bakımından önemlidir.

Yeni malik kira bedelini artırabilir mi?

Kira artışı, sözleşme şartlarına ve kanundaki sınırlamalara tabidir. Evin satılması, tek başına kira bedelini serbestçe artırma hakkı vermez; artış, mevcut sözleşme ve yasal oran çerçevesinde yapılabilir.

Kiracı satış sonrası kendi isteğiyle sözleşmeyi bitirebilir mi?

Kiracı, sözleşmenin süresine ve fesih bildirim kurallarına bağlıdır. Satış, kiracıya tek başına olağanüstü fesih hakkı vermez; kira sözleşmesinin hükümleri ve kanundaki bildirim süreleri uygulanır.

Tapuda kira şerhi yoksa kiracı korunur mu?

Evet, kiracı korunur. Kiralananın el değiştirmesinde kiracının hakları yeni malike karşı da geçerli olur; tapu kaydında kira şerhinin bulunması şart değildir, ancak ispat açısından faydalıdır.

Avukat Ayça Bolak Hukuk Bürosu ile İletişim

Satılan taşınmazda kiracının veya yeni malikin hakları, sözleşmenin içeriğine ve bildirimlerin zamanına göre değişir. İstanbul’da kira ve tahliye uyuşmazlıklarına ilişkin hukuki destek için Avukat Ayça Bolak Hukuk Bürosu’na aycabolak.av.tr üzerinden ulaşabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Her somut olayın kendine özgü koşulları farklı sonuçlar doğurabilir.