Kiraladığım Evi Su Bastı – 2026 Kiracının Hakları

Bir sabah uyandığınızda salonun halısının su içinde kaldığını, duvarlardan su sızdığını ya da sağanak yağmur sonrası bodrum katındaki dairenizi su bastığını görmek, hem maddi hem manevi açıdan son derece yıpratıcı bir deneyimdir. Kiracı olarak bu durumda ilk sorulan soru genellikle şudur: “Bu zarardan kim sorumlu ve benim haklarım neler?”

Bu yazıda, kiraladığınız evi su bastığında hukuken hangi haklara sahip olduğunuzu, sorumluluğun kimde olduğunu ve haklarınızı kaybetmemek için atmanız gereken adımları 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) çerçevesinde ele alıyoruz. Bolak Hukuk Bürosu olarak uygulamada en sık karşılaştığımız hataları da bu rehbere ekledik.

Su Baskınından Sonra İlk 48 Saatte Yapılması Gerekenler

Su baskını sonrasındaki ilk saatler, ileride ileri süreceğiniz tüm talepler için belirleyicidir. Bu aşamada atılan doğru adımlar, delil kaybını önler ve sorumluluğun tespitini kolaylaştırır.

1. Güvenliğinizi sağlayın: Elektrik tesisatı suyla temas ettiyse sigortaları kapatın ve gerekirse itfaiyeyi ya da elektrik dağıtım şirketini arayın.
2. Su kaynağını durdurun: Tesisat kaynaklı bir sızıntıysa ana vanayı kapatın. Üst kattan geliyorsa komşuya ve apartman yönetimine derhal haber verin.
3. Her şeyi belgeleyin: Hasarı müdahaleden önce tarih ve saat bilgisi görünecek şekilde fotoğraf ve videoyla kaydedin. Zarar gören eşyaları tek tek çekin.
4. Ev sahibine yazılı bildirim yapın: Telefonla aramanın yanında mutlaka yazılı (mesaj, e-posta veya noter ihtarnamesi) bildirim yapın. Bu bildirim, hem sizin yasal yükümlülüğünüzdür hem de ileride kira indirimi talebinin başlangıç tarihini belirler.
5. Resmi tutanak alın: Sel veya yoğun yağış kaynaklı baskınlarda itfaiye, belediye veya AFAD tarafından tutulan tespit tutanaklarını isteyin. Apartman yönetimi de bir tutanak düzenleyebilir.
6. Zararı büyütmeyin: Kurtarılabilecek eşyaları güvenli bir yere taşıyın. Hukuken zarar gören kişinin, zararın artmasını önlemek için makul önlemleri alması beklenir.
7. Faturaları saklayın: Su tahliyesi, kurutma, temizlik veya geçici konaklama için yaptığınız tüm harcamaların belgelerini muhafaza edin.

Su Baskınında Sorumluluk Kimde?

Sorumluluğun kime ait olduğu, suyun nereden ve neden geldiğine göre değişir. Bu nedenle olayın kaynağının doğru tespit edilmesi, tüm sürecin temelini oluşturur.

Ev Sahibinin (Kiraya Verenin) Sorumlu Olduğu Haller

TBK madde 301 uyarınca kiraya veren, kiralananı sözleşmeye uygun kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Dolayısıyla dairenin yapısal unsurlarından kaynaklanan su baskınlarında sorumluluk kural olarak ev sahibine aittir. Örneğin:

• Eskimiş, bakımsız veya hatalı döşenmiş su tesisatının patlaması
• Çatı, teras veya dış cephe yalıtımındaki eksiklik nedeniyle yağmur suyunun içeri girmesi
• Kalorifer tesisatının ya da petek bağlantılarının kiracı kusuru olmaksızın arızalanması
• Gider ve kanalizasyon hattındaki yapısal sorunlar

Kiracının Sorumlu Olduğu Haller

Kiracı, TBK madde 316 uyarınca kiralananı özenle kullanmakla yükümlüdür. Açık unutulan musluk, bakımı ihmal edilen çamaşır makinesi hortumu veya kiracının kendi yaptırdığı hatalı tadilat gibi durumlarda zarardan kiracı sorumlu tutulabilir. Bu sorumluluk yalnızca ev sahibine karşı değil, alt kattaki komşunun uğradığı zarar bakımından da doğabilir.

Ayrıca TBK madde 318 uyarınca kiracı, kiraya verenin gidermekle yükümlü olduğu ayıpları ona hemen bildirmek zorundadır. Bildirim yapılmazsa, bu gecikme nedeniyle büyüyen zarardan kiracı sorumlu tutulabilir. Örneğin haftalardır tavandan su damladığını fark ettiği hâlde ev sahibine haber vermeyen bir kiracı, sonradan büyüyen hasar için talepte bulunmakta zorlanabilir.

Üst Kat Komşusu veya Ortak Tesisat Kaynaklı Baskınlar

Su, üst kattaki bağımsız bölümden geliyorsa, zarar veren kişiye karşı haksız fiil hükümlerine (TBK madde 49) dayanarak tazminat talep edilebilir. Ayrıca TBK madde 69 uyarınca bir yapının maliki, yapının yapımındaki bozukluktan veya bakımındaki eksiklikten doğan zararı gidermekle yükümlüdür. Ortak tesisattan (ana kolon, çatı, bina gider hattı gibi) kaynaklanan baskınlarda ise 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde apartman yönetimi ve kat maliklerinin sorumluluğu gündeme gelebilir.

Bu durumlarda dahi kiracı, kira sözleşmesinin tarafı olan ev sahibine karşı ayıptan doğan haklarını kullanabilir. Ev sahibi de ödediği bedel için asıl sorumluya başvurabilir.

Sel ve Doğal Afet Kaynaklı Baskınlar

Aşırı yağış veya sel gibi kimsenin kusuru bulunmayan olaylarda tazminat sorumluluğu tartışmalı hâle gelir. Ancak bu, kiracının hiçbir hakkı olmadığı anlamına gelmez. Kiralananın kullanılamaz hâle gelmesi bir ayıp niteliğinde olduğundan, ev sahibinin kusuru aranmaksızın ayıbın giderilmesi, kira indirimi ve koşulları varsa fesih hakları gündeme gelebilir.

Kiraladığınız Evi Su Bastığında Kiracı Olarak Haklarınız

Kanun, kira süresi içinde kiracının sorumlu olmadığı bir ayıp ortaya çıktığında kiracıya birden fazla seçimlik hak tanır (TBK madde 306). Bu haklar somut olayın özelliklerine göre tek başına veya birlikte kullanılabilir.

1. Ayıbın Giderilmesini İsteme Hakkı

Kiracı, ev sahibinden hasarın onarılmasını ve evin yeniden oturulabilir hâle getirilmesini talep edebilir. TBK madde 307 uyarınca ev sahibi ayıbı öğrendiği hâlde uygun bir süre içinde gidermezse, ayıbın niteliğine göre kiracı ya sözleşmeyi feshedebilir ya da önemli olmayan ayıpları kiraya veren hesabına kendisi giderebilir.

Dikkat: Ayıbı ev sahibi hesabına kendiniz gidermeden önce ev sahibine yazılı bildirimde bulunmanız ve makul bir süre tanımanız, ileride masrafların tahsilinde önemli bir güvence sağlar. Usta faturaları ve keşif belgeleri mutlaka saklanmalıdır.

2. Kira Bedelinden İndirim Hakkı

TBK madde 308 uyarınca kiralananın kullanımını engelleyen ya da kısıtlayan bir ayıp ortaya çıkarsa kiracı, kiraya verenin ayıptan haberdar olduğu andan ayıbın giderilmesine kadar, kira bedelinin ayıpla orantılı olarak indirilmesini isteyebilir. Örneğin üç odalı dairenin bir odası iki ay boyunca kullanılamadıysa, bu süre için kiranın belirli bir oranda indirilmesi talep edilebilir.

İndirim oranı kanunda sabit bir yüzde olarak belirlenmemiştir. Uyuşmazlık hâlinde oran, genellikle bilirkişi incelemesiyle ve hâkimin takdir yetkisi dahilinde belirlenir. Yargıtay da yerleşik içtihatlarında indirimin, ayıbın kullanım üzerindeki fiili etkisi ve süresi esas alınarak hesaplanması gerektiğini kabul etmektedir. [KÜNYE DOĞRULANACAK: Yargıtay ilgili Hukuk Dairesi, kiralananda sonradan çıkan ayıp nedeniyle TBK 308 kapsamında orantılı kira indirimi]

3. Zararın Giderilmesini İsteme Hakkı (Tazminat)

TBK madde 309 uyarınca kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe kiracının ayıp yüzünden uğradığı zararları gidermekle yükümlüdür. Bu kapsamda talep edilebilecek kalemler şunlar olabilir:

• Zarar gören beyaz eşya, mobilya, halı ve kişisel eşyaların bedeli
• Su tahliyesi, kurutma ve temizlik masrafları
• Ev kullanılamadığı süre boyunca yapılan zorunlu otel veya geçici konaklama giderleri
• Eşyaların taşınması ve depolanması masrafları

Burada önemli nokta, ev sahibinin kusursuzluğunu ispat yükünün kendisinde olmasıdır. Ancak sel gibi gerçekten öngörülemeyen ve önlenemeyen bir olayda ev sahibi kusursuz olduğunu ispat edebilirse, tazminat talebi farklı değerlendirilebilir.

4. Kira Sözleşmesini Feshetme Hakkı

Su baskını evi oturulamaz hâle getirmişse ve ev sahibi uygun sürede gerekli onarımı yapmıyorsa, kiracı sözleşmeyi feshedebilir. Hasar o denli ağırdır ki kira ilişkisinin sürdürülmesi kiracı için çekilmez hâle gelmişse, TBK madde 331 kapsamında önemli sebeple olağanüstü fesih de değerlendirilebilir.

Fesih kararı vermeden önce, fesih bildiriminin yazılı ve gerekçeli olarak yapılması, ayıbın ev sahibine daha önce bildirildiğinin ispatlanabilmesi ve evin teslim sürecinin tutanakla belgelenmesi büyük önem taşır. Kiracı ve ev sahibi arasındaki fesih ve tahliye ilişkisini daha geniş biçimde merak ediyorsanız, ev sahibi ve kiracı haklarını bütün yönleriyle ele aldığımız tahliye rehberimize göz atabilirsiniz.

Uygulamadan Bir Örnek

Varsayımsal vaka: Kiracı A, kış aylarında oturduğu dairenin banyo tavanından su sızdığını fark eder ve aynı gün ev sahibine mesajla fotoğraf göndererek durumu bildirir. Ev sahibi “bakarız” demesine rağmen üç hafta boyunca usta göndermez. Bu süre içinde sızıntı büyür, tavan alçısı çöker ve yatak odasındaki gardırop ile yatak kullanılamaz hâle gelir.

Bu senaryoda kiracı A; bildirim tarihinden onarımın tamamlanmasına kadar geçen süre için orantılı kira indirimi, zarar gören eşyaların bedeli için tazminat ve ev sahibinin uygun sürede harekete geçmemesi karşısında ayıbı onun hesabına giderme ya da ayıbın ağırlığına göre fesih haklarını değerlendirebilir. Kiracının aynı gün yazılı ve fotoğraflı bildirimde bulunmuş olması, hem bildirim yükümlülüğünü yerine getirdiğini hem de zararın büyümesinde ev sahibinin gecikmesinin payını ispatlamasını kolaylaştırır.

Kira Ödemesini Kendiliğinden Kesmek Doğru mu?

Uygulamada sık yapılan hatalardan biri, kiracının “ev sahibi onarmıyor” diyerek kirayı tek taraflı olarak ödemeyi bırakmasıdır. Bu yaklaşım ciddi riskler taşır. Kira bedeli ödenmediğinde ev sahibi, TBK madde 315 uyarınca temerrüt nedeniyle fesih ve tahliye yoluna başvurabilir.

Kira indirimi hakkınız olsa bile, indirim oranı konusunda ev sahibiyle yazılı bir mutabakata varılmadan veya mahkeme kararı alınmadan kiranın tamamen kesilmesi önerilmez. Genel kural olarak daha güvenli yol, kirayı ödemeye devam edip indirim ve tazminat taleplerini yazılı olarak ileri sürmek ve gerekirse hukuki yola başvurmaktır.

Eşyalarınızın Zararı ve Sigorta Meselesi

Su baskınlarında sigorta konusu çoğu zaman karıştırılır. Bu nedenle bazı temel ayrımları bilmek önemlidir:

• DASK (Zorunlu Deprem Sigortası): Deprem ve depremin doğrudan neden olduğu belirli zararları kapsar; sel ve tesisat kaynaklı su baskınlarını kapsamaz.
• Ev sahibinin konut sigortası: Genellikle binayı ve sabit unsurları kapsar. Kiracının kişisel eşyaları, poliçede ayrıca güvence altına alınmadıkça bu kapsamda değildir.
• Kiracının kendi eşya (muhteviyat) sigortası: Kiracı adına yapılmış ve “dahili su” ile “sel ve su baskını” teminatlarını içeren bir poliçe varsa, eşya zararı öncelikle bu poliçeden karşılanabilir. Sigorta şirketi ödeme yaptıktan sonra sorumlu kişiye rücu edebilir.

Sigorta şirketine hasar ihbarının poliçede öngörülen süre içinde yapılması ve eksper incelemesinden önce hasarlı eşyaların atılmaması önemlidir.

Hukuki Süreç: Delil Tespiti, Arabuluculuk ve Dava

Delil Tespiti

Ev sahibi hasarın varlığını veya kaynağını kabul etmiyorsa, onarım yapılmadan ve izler kaybolmadan önce delil tespiti talep edilebilir. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu madde 400 ve devamı uyarınca mahkeme, keşif ve bilirkişi incelemesiyle hasarın kaynağını, boyutunu ve değerini kayıt altına alabilir. Bu tespit, ilerideki davada güçlü bir delil işlevi görür.

Zorunlu Arabuluculuk

Kiraya verilen taşınmazlardan kaynaklanan uyuşmazlıklarda, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu madde 18/B). Kira indirimi veya tazminat talebiyle doğrudan dava açılırsa, dava usulden reddedilebilir. Arabuluculuk aşaması, çoğu zaman tarafların daha hızlı ve masrafsız bir uzlaşmaya varmasına da imkân tanır.

Görevli Mahkeme ve Süreler

Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (HMK madde 4). Üst kat komşusu gibi kira sözleşmesinin tarafı olmayan kişilere karşı haksız fiile dayalı tazminat taleplerinde ise TBK madde 72 uyarınca, zararın ve tazminat yükümlüsünün öğrenildiği tarihten itibaren iki yıl ve her hâlde fiilin işlendiği tarihten itibaren on yıllık zamanaşımı süreleri dikkate alınmalıdır.

Yargıtay, kiracının uğradığı eşya zararının tespitinde, eşyanın hasar tarihindeki değeri ile kullanım süresine bağlı yıpranma payının dikkate alınması gerektiğini kabul etmektedir. [KÜNYE DOĞRULANACAK: Yargıtay ilgili Hukuk Dairesi, su baskını nedeniyle kiracı eşya zararında hasar tarihi değeri ve yıpranma payı]

Olağanüstü Durumlar ve Sözleşmenin Uyarlanması

Büyük çaplı bir sel felaketi, yalnızca evin fiziki durumunu değil, kira ilişkisinin ekonomik dengesini de kalıcı biçimde bozabilir. Örneğin bölgenin uzun süre yaşanamaz hâle gelmesi veya taşınmazın değerinin ciddi şekilde düşmesi gibi hâllerde, TBK madde 138 kapsamındaki aşırı ifa güçlüğü gündeme gelebilir. Bu konudaki şartları ve süreci kira sözleşmesinin uyarlanmasına ilişkin yazımızda ayrıntılı olarak açıkladık.

Sözleşme Sona Ererse Depozito Ne Olur?

Su baskını nedeniyle kira sözleşmesi sona erdiğinde, ev sahibinin hasarı bahane ederek depozitoyu iade etmemesi sıkça karşılaşılan bir sorundur. Hasar kiracının kusurundan kaynaklanmıyorsa, ev sahibinin depozitodan bu zarar için kesinti yapması hukuken mümkün değildir. Evi teslim ederken mevcut durumu fotoğraflarla ve mümkünse ev sahibinin imzasını taşıyan bir tutanakla belgelemek, bu aşamadaki uyuşmazlıkları büyük ölçüde önler. Depozitonun geri alınmasına ilişkin yolları kiracıya depozito iadesinin nasıl sağlanacağını anlattığımız yazımızda bulabilirsiniz.

Av. Arb. Ayça Bolak Yorumluyor

Kiraladığınız evi su bastığında haklarınızı kullanabilmeniz, büyük ölçüde ilk günlerde attığınız adımlara bağlıdır. Hasarı belgelemek, ev sahibine derhal yazılı bildirimde bulunmak, kirayı tek taraflı olarak kesmemek ve sorumluluğun kaynağını doğru tespit etmek, sürecin seyrini doğrudan etkiler. Her su baskını olayı; suyun kaynağı, tarafların kusuru ve sözleşme hükümleri bakımından kendine özgüdür.

Avukat Ayça Bolak olarak, somut olayınızın değerlendirilmesi, ev sahibine yapılacak ihtarın hazırlanması, arabuluculuk ve dava süreçlerinde destek almak isterseniz gayrimenkul ve kira hukuku alanındaki hizmetlerimiz hakkında bilgi alabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Kiraladığım evi su bastı, eşyalarımın zararını kim öder?

Su baskını evin tesisatı, çatısı veya yalıtımı gibi yapısal bir sorundan kaynaklanıyorsa, genel kural olarak ev sahibi kusursuz olduğunu ispat edemedikçe zarardan sorumludur (TBK m. 309). Üst kattan gelen sularda üst kat maliki veya kullanıcısı, kiracının ihmalinden doğan baskınlarda ise kiracı sorumlu tutulur.

Ev su bastığı için kira indirimi isteyebilir miyim?

Evet. Ev kısmen veya tamamen kullanılamıyorsa, ev sahibinin durumu öğrendiği tarihten onarımın tamamlanmasına kadar kiranın ayıpla orantılı olarak indirilmesini isteyebilirsiniz (TBK m. 308). İndirim oranı uyuşmazlık hâlinde bilirkişi incelemesiyle belirlenir.

Ev sahibi onarım yapmazsa sözleşmeyi feshedebilir miyim?

Su baskını evin kullanımını önemli ölçüde etkiliyorsa ve ev sahibi bildiriminize rağmen uygun sürede onarım yapmıyorsa, kira sözleşmesini feshedebilirsiniz (TBK m. 307). Fesih bildiriminin yazılı ve gerekçeli yapılması önerilir.

Su baskını nedeniyle doğrudan dava açabilir miyim?

Hayır. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir. Delilin kaybolma riski varsa, arabuluculuktan bağımsız olarak mahkemeden delil tespiti istenebilir.