Silivri Miras Avukatı

Silivri; tarım arazilerinin, yazlık konutların ve kuşaklar boyunca bölünmeden devredilmiş hisseli tapuların yoğunlaştığı bir ilçedir. Bu yapı, miras süreçlerini çoğu zaman şehir merkezindeki tek bir daireden ibaret dosyalardan çok daha katmanlı hâle getirir.

Bir mirasçı için sorun genellikle “payım ne kadar” sorusuyla başlar; ancak kısa sürede tapuda görünen hisselerin gerçeği yansıtmadığı, murisin sağlığında bazı taşınmazları devrettiği ya da arazinin kanunen bölünemez nitelikte olduğu ortaya çıkar. Her aşamanın kendine özgü süresi, görevli mahkemesi ve ispat yükü vardır.

Bu rehberde, Silivri’de miras uyuşmazlıklarında en sık karşılaşılan hukuki sorunları, başvurulacak dava yollarını ve hak kaybına yol açan süreleri, Bolak Hukuk Bürosu olarak sahada edindiğimiz deneyim çerçevesinde ele alıyoruz.

Silivri’de Miras Uyuşmazlıklarını Farklı Kılan Yerel Koşullar

Miras hukuku ülke genelinde aynı kanuna, yani 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu‘na tabidir. Ancak terekenin (mirasçılara kalan malvarlığının) niteliği, uyuşmazlığın seyrini doğrudan belirler.

Silivri dosyalarında öne çıkan başlıklar şunlardır:

• Tarla vasıflı taşınmazlar: Selimpaşa, Değirmenköy, Çanta, Büyükçavuşlu, Danamandıra ve Sinekli gibi yerleşimlerde tereke çoğunlukla tarım arazisinden oluşur. Bu araziler özel bir kanunun bölünme yasağına tabidir.
• Yüksek hisse sayısı: İki veya üç kuşak boyunca hiç paylaşım yapılmamış taşınmazlarda paydaş sayısı onlarca kişiye ulaşabilir. Paydaşların bir bölümü yurt dışında veya adresi tespit edilemeyecek durumda olabilir.
• Yazlık konut ve kooperatif payları: Gümüşyaka, Semizkumlar ve sahil şeridindeki site içi bağımsız bölümlerde, tapu devri tamamlanmamış kooperatif üyelikleri terekeye dâhil edilmeden bırakılabilmektedir.
• Kadastro ve imar uygulamaları: Geçmiş yıllarda yapılan imar uygulamaları sonucu taşınmazın yüzölçümü ve ada-parsel bilgisi değişmiş olabilir. Bu durumda tapu kaydının tarihsel olarak geriye doğru taranması gerekir.
• Sağlığında yapılan devirler: Arazi değerlerinin artmasıyla birlikte, murisin belirli mirasçıları dışarıda bırakmak amacıyla sağlığında yaptığı satış görünümlü devirler sık karşılaşılan bir uyuşmazlık kaynağıdır.

Mirasçılık Belgesi (Veraset İlamı) Olmadan Hiçbir İşlem Yapılamaz

Türk Medeni Kanunu uyarınca miras, murisin ölümüyle birlikte mirasçılara kendiliğinden geçer. Buna külli halefiyet (malvarlığının bir bütün olarak devri) denir. Ancak tapu, banka ve vergi işlemlerinin yapılabilmesi için mirasçı sıfatının belgelenmesi gerekir.

Mirasçılık belgesi, Türk Medeni Kanunu’nun ilgili hükmü gereğince sulh hukuk mahkemesinden veya noterden alınabilir. Noterden alınabilmesi için nüfus kayıtlarının tereddüde yer bırakmayacak şekilde açık olması aranır.

Aşağıdaki hâllerde noter yolu kapalıdır ve mahkemeye başvurulması zorunludur:

• Mirasçılar arasında yabancı uyruklu kişilerin bulunması
• Nüfus kayıtlarında soybağına ilişkin tereddüt bulunması
• Gaiplik kararı gerektiren durumlar
• Ölüm kaydının nüfusa hiç işlenmemiş olması

Belgenin nasıl alınacağına, gerekli evrakın neler olduğuna ve noter ile mahkeme yolu arasındaki farklara mirasçılık belgesinin alınmasını adım adım anlattığımız yazımızda ayrıntılı olarak değindik.

Uygulamadan bir örnek: Silivri’de vefat eden bir kişinin mirasçıları, noterden aldıkları belgeyle tapu işlemine başvurmuş; ancak murisin daha önce evlilik dışı doğan bir çocuğu hakkında açılmış babalık davası bulunduğu ortaya çıkmıştır. Bu durumda noter belgesi geçerliliğini korumaz; mirasçılık sıfatının mahkeme kararıyla yeniden tespiti gerekir.

Silivri’de Miras Davalarında Hangi Mahkeme Yetkilidir?

Miras davalarında yetki kuralı çoğu zaman yanlış bilinir. Belirleyici olan mirasçının değil, murisin son yerleşim yeridir. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, terekenin paylaşılmasına ve miras sebebiyle istihkaka ilişkin davalarda ölenin son yerleşim yeri mahkemesini kesin yetkili saymıştır. Kesin yetki, tarafların anlaşmasıyla değiştirilemeyen ve mahkemece kendiliğinden gözetilen bir kuraldır.

Buna karşılık, tapu kaydının düzeltilmesine veya iptaline ilişkin davalarda yetki taşınmazın bulunduğu yere aittir. Dolayısıyla muris Silivri dışında yaşamış olsa dahi, dava konusu arazi Silivri sınırları içindeyse tapu iptali ve tescil davası Silivri’de görülür.

Yetkisiz mahkemede açılan dava esastan incelenmeden reddedilir. Bu da hem harç kaybına hem de zamanaşımı bakımından telafisi güç sonuçlara yol açabilir.

Tarım Arazilerinde Miras: Bölünme Yasağı ve Ehil Mirasçıya Devir

Silivri dosyalarının ayırt edici başlığı budur. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu‘nda 2014 yılında yapılan değişiklikle, tarımsal arazilerin mirasçılar arasında parçalanarak ekonomik bütünlüğünü yitirmesi engellenmiştir.

Kanunun getirdiği temel kural şudur: Bakanlıkça her ilçe için belirlenen yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğünün altına düşecek şekilde bölünme yapılamaz. Arazi, mirasçılar arasında hisselere ayrılarak tapuya tescil edilemez.

Bu durumda mirasçıların önünde şu seçenekler bulunur:

1. Bir mirasçıya devir: Arazi, mirasçılardan birine veya birkaçına devredilir; diğerlerinin payı bedele dönüştürülür.
2. Aile malları ortaklığı kurulması: Mirasçılar arasında kurulacak ortaklık ya da limited şirket üzerinden arazinin bütünlüğü korunur.
3. Üçüncü kişiye satış: Anlaşma sağlanamazsa arazi satılır, bedel paylaştırılır.

Mirasçılar ölümden itibaren kanunda öngörülen süre içinde devir konusunda anlaşamazsa, ilgililerin talebi üzerine mahkeme devralmaya ehil mirasçıyı belirler. Ehliyet değerlendirmesinde tarımsal faaliyette bulunma, arazinin bulunduğu yerde ikamet etme ve tarımsal gelir elde etme gibi ölçütler dikkate alınır.

Uygulamadan bir örnek: Değirmenköy’de bulunan bir tarlada dört mirasçı bulunmaktadır. Mirasçılardan biri araziyi fiilen ekip biçmekte, diğer üçü şehirde yaşamaktadır. Anlaşma sağlanamadığında mahkeme, arazinin fiilen tarımla uğraşan mirasçıya devrine ve diğerlerine bilirkişi marifetiyle belirlenen bedelin ödenmesine karar verebilir. Burada belirleyici olan hisse oranı değil, arazinin tarımsal amaçla kullanılmaya devam edip etmeyeceğidir.

Mirastan Mal Kaçırma: Muris Muvazaası

Murisin, mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla taşınmazını gerçekte bağışladığı hâlde tapuda satış göstermesi hukukta muris muvazaası olarak adlandırılır. Bu kurumun çerçevesi, Yargıtay’ın 1.4.1974 tarihli ve 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile çizilmiştir.

Kararın özü şudur: Görünürdeki satış işlemi, tarafların gerçek iradesini yansıtmadığı için geçersizdir. Gizlenen bağış işlemi ise tapulu taşınmazlarda aranan resmî şekil şartına uyulmadığı için ayrıca geçersiz sayılır. Sonuç olarak saklı payı bulunsun bulunmasın tüm mirasçılar tapu iptali ve tescil davası açabilir.

Uygulamada muvazaanın varlığı şu ölçütlerle değerlendirilir:

• Murisin devir tarihinde satışa ihtiyaç duyacak bir mali sıkıntısının bulunup bulunmadığı
• Tapuda gösterilen bedelin taşınmazın gerçek değeriyle arasındaki fark
• Devralanın ödeme gücünün bulunup bulunmadığı
• Murisin mirasçılarıyla olan ilişkisi ve devirden sonraki davranışları
• Yöresel ve ailevi teamüller

Bu davada en kritik nokta ispattır. Tanık beyanı, banka kayıtları, emsal satış bedelleri ve devralanın gelir belgeleri birlikte değerlendirilir. Delillerin nasıl toplanacağını ve hangi karinelerin lehe kullanılabileceğini murisin hileli tapu devirlerini ele aldığımız yazımızda ayrıntılandırdık.

Önemli bir ayrım: Murisin gerçekten bedel alarak yaptığı satışlar muvazaa kapsamında değildir. Aynı şekilde, evlenirken veya iş kurarken çocuğa yapılan ve denkleştirmeye tabi kazandırmalar farklı bir hukuki rejime tabidir. Her devir işlemi mal kaçırma anlamına gelmez; bu nedenle dava açmadan önce tapu ve banka kayıtlarının incelenmesi gerekir.

Saklı Pay ve Tenkis Davası

Muris, malvarlığı üzerinde sınırsız tasarruf yetkisine sahip değildir. Kanun, belirli mirasçılar için dokunulamayacak bir asgari pay öngörmüştür. Buna saklı pay denir.

Türk Medeni Kanunu’nda 2007 yılında yapılan değişiklikle kardeşlerin saklı payı kaldırılmıştır. Güncel oranlar şöyledir:

Saklı payı zedelenen mirasçı tenkis davası açarak tasarrufun saklı payı aşan kısmının indirilmesini isteyebilir. Tenkis davası, muris muvazaası davasından farklıdır: Muvazaada işlem baştan geçersiz sayılırken, tenkiste geçerli bir tasarruf yalnızca saklı payı aşan oranda geri alınır.

Tenkis davası hak düşürücü süreye tabidir. Mirasçı, saklı payının zedelendiğini öğrendiği tarihten itibaren bir yıl, her hâlde vasiyetnamelerde açılma tarihinden, diğer tasarruflarda mirasın açılmasından itibaren on yıl içinde dava açmalıdır. Bu süreler kaçırıldığında hak, esası incelenmeden ortadan kalkar.

Saklı payın hesaplanmasında terekeye eklenecek kazandırmalar ve denkleştirme kurallarını, saklı pay ve miras paylaşımını bütün yönleriyle incelediğimiz rehberimizde örneklerle açıkladık.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası

Mirasçılar paylaşımda anlaşamadığında, her mirasçı tek başına ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Dava sulh hukuk mahkemesinde görülür ve tüm paydaşların davaya dâhil edilmesi zorunludur.

Mahkeme iki yöntemden birine karar verir:

• Aynen taksim: Taşınmaz, paydaş sayısına uygun biçimde fiilen bölünebiliyorsa öncelikle bu yol denenir.
• Satış yoluyla paylaşım: Aynen bölüşme mümkün değilse taşınmaz açık artırmayla satılır, bedel paylar oranında dağıtılır.

Silivri’ye özgü kritik nokta şudur: Dava konusu taşınmaz tarımsal nitelikteyse, aynen taksim talebi 5403 sayılı Kanun’daki bölünme yasağı nedeniyle çoğu zaman karşılanamaz. Bu durumda mahkemenin satışa yönelmesi gündeme gelir; ancak satışın da arazinin bütünlüğünü bozmayacak şekilde yapılması gerekir.

Satış kararı verildiğinde taşınmazın piyasa değerinin altında elden çıkma riski bulunur. Bu nedenle dava açmadan önce paydaşlar arasında anlaşma yollarının tüketilmesini önemsiyoruz. Davanın aşamaları ve satış sürecinin işleyişi için paydaşlığın giderilmesi davasını ayrıntılı ele aldığımız yazımıza göz atabilirsiniz.

Miras Borçtan İbaretse: Reddi Miras

Miras yalnızca malvarlığını değil, borçları da kapsar. Mirasçı, murisin borçlarından kural olarak kişisel malvarlığıyla da sorumlu olur. Bu sorumluluktan kurtulmanın yolu mirasın reddidir.

Yasal mirasçılar için ret süresi, murisin ölümünü ve mirasçı olduklarını öğrendikleri tarihten itibaren üç aydır. Süre hak düşürücüdür; kaçırıldığında miras kayıtsız şartsız kabul edilmiş sayılır.

Terekenin borca batık olduğu açıkça belli ise, ayrıca süre şartı aranmaksızın mirasın hükmen reddi tespiti istenebilir. Bu durumda terekenin ödemeden aciz hâlinde bulunduğunun kanıtlanması gerekir.

Uyarı: Mirasçı sıfatıyla tereke mallarını kullanmaya başlamak, kira gelirini tahsil etmek veya tapuda işlem yapmak, mirasın zımnen (örtülü biçimde) kabulü sayılabilir. Böyle bir davranıştan sonra ret hakkı kural olarak kullanılamaz.

Miras Sürecinde Kaçırılmaması Gereken Süreler

Muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davası ise zamanaşımına tabi değildir. Ancak uzun süre sessiz kalmak, delillerin kaybolması ve taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi riskini büyütür.

Silivri’de Miras Avukatıyla Çalışırken Süreç Nasıl İlerler?

Avukat Ayça Bolak olarak miras dosyalarında izlediğimiz yöntem, dava dilekçesi yazmadan önce terekenin eksiksiz biçimde ortaya çıkarılmasıdır. Aksi hâlde eksik veriyle açılan dava, sonradan genişletilemeyeceği için hak kaybına yol açar.

1. Tereke tespiti: Tapu kayıtları geriye dönük taranır, banka ve SGK sorguları yapılır, araç ve şirket payları araştırılır.
2. Mirasçılık sıfatının belirlenmesi: Nüfus kaydı üzerinden zümre sistemi uygulanarak pay oranları hesaplanır.
3. Hukuki nitelendirme: Somut olayın muvazaa, tenkis, denkleştirme veya paylaşma davası kapsamında olup olmadığı belirlenir.
4. Tedbir talebi: Taşınmazın üçüncü kişilere devrini önlemek için tapu kaydına tedbir şerhi konulması istenir.
5. Uzlaşma girişimi: Özellikle çok paydaşlı arazilerde, dava süresini ve satış riskini ortadan kaldıran paylaşım protokolü seçeneği değerlendirilir.
6. Yargılama: Keşif, bilirkişi incelemesi ve tanık beyanları aşamaları yürütülür.

Her somut olayın kendine özgü koşulları bulunduğunu vurgulamak gerekir. Aynı köyde, aynı büyüklükteki iki arazi için dahi murisin sağlığındaki işlemlere bağlı olarak tamamen farklı sonuçlar doğabilir. Bu nedenle dosya incelenmeden sonuç taahhüdünde bulunulması hukuken mümkün değildir.

Sıkça Sorulan Sorular

Silivri’de miras davası açmak için Silivri’de mi oturmak gerekir?

Hayır. Yetki mirasçının değil, murisin son yerleşim yerine göre belirlenir. Muris son olarak Silivri’de ikamet ediyorsa, mirasçılar nerede yaşarsa yaşasın terekenin paylaşımına ilişkin dava Silivri’de görülür. Dava konusu taşınmaz Silivri’deyse tapu iptali davası da burada açılır.

Tarım arazisi mirasçılar arasında hisseli olarak tapuya işlenebilir mi?

Kural olarak hayır. 5403 sayılı Kanun, yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğünün altına düşecek bölünmeleri yasaklar. Arazi ya bir mirasçıya devredilir, ya mirasçıların kuracağı ortaklığa geçirilir ya da satılarak bedeli paylaştırılır.

Babam evi kardeşime satış göstererek devretti. Dava açabilir miyim?

Devir gerçekte bağış niteliğindeyse muris muvazaası söz konusu olabilir ve saklı payı bulunsun bulunmasın her mirasçı tapu iptali ve tescil davası açabilir. Bu davada murisin satışa ihtiyacının olup olmadığı, bedelin gerçek değere uygunluğu ve devralanın ödeme gücü incelenir. Sonuç, delil durumuna göre değişir.

Mirası reddetmek için üç aylık süreyi kaçırdım, ne yapabilirim?

Tereke borca batık durumdaysa, süre şartı aranmaksızın mirasın hükmen reddinin tespiti istenebilir. Ancak mirasçı sıfatıyla tereke mallarına ilişkin işlem yapılmışsa bu yol kapanabilir. Durumun bir avukatla ivedilikle değerlendirilmesi önerilir.

Avukat Ayça Bolak Anlatıyor

Silivri’de miras uyuşmazlıkları, çoğu zaman yalnızca pay hesabından ibaret değildir; arazinin hukuki statüsü, geçmiş tapu işlemleri ve kanuni süreler birlikte değerlendirilmelidir. Yanlış dava türünün seçilmesi ya da hak düşürücü sürenin kaçırılması, esasa girilmeden hak kaybına yol açabilmektedir.

Terekede tarım arazisi, çok paydaşlı taşınmaz veya murisin sağlığında yaptığı devirler bulunuyorsa, süreci başlatmadan önce kayıtların bütüncül biçimde incelenmesini öneriyoruz. Bolak Hukuk Bürosu olarak miras dosyalarında yürüttüğümüz çalışmalar ve aile hukuku alanındaki hizmetlerimiz hakkında ayrıntılı bilgi alabilir, dosyanıza ilişkin değerlendirme için bizimle iletişime geçebilirsiniz.