Önalım (Şufa) Davası Nasıl Açılır?

Önalım (şufa) davası, paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşın alıcıya karşı dava açarak payı satış bedeliyle kendi adına tescil ettirmesidir. Türk Medeni Kanunu m. 732-734 uyarınca önalım davası, satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay içinde, her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde açılmalıdır.

Önalım Hakkı Nedir ve Yasal Dayanağı Nedir?

Önalım hakkı, paydaşın, ortağı olduğu taşınmazdaki payın üçüncü kişiye satılması hâlinde o payı alıcının yerine alabilme yetkisidir. Halk arasında “şufa” denir.

Hakkın dayanağı Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesidir. Madde, paylı mülkiyette bir paydaşın payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşların önalım hakkını kullanabileceğini düzenler. Amaç, taşınmaza yabancı bir kişinin ortak olmasını önlemek ve mevcut paydaşların birlikte mülkiyet düzenini korumaktır. Paylı mülkiyet, bir taşınmazın birden fazla kişiye belirli oranlarda ait olduğu ve her paydaşın kendi payı üzerinde tasarruf edebildiği mülkiyet biçimidir.

Anayasa Mahkemesi, 3 Haziran 2025 tarihli kararında (E.2024/152, K.2025/116) TMK m. 732 ve m. 733/3 hakkındaki iptal taleplerini reddetmiştir. Karar 22 Eylül 2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanmıştır.

Önalım Hakkını Kimler Kullanabilir?

Önalım hakkını, satışa konu taşınmazda paylı mülkiyet bakımından paydaş olan kişiler kullanabilir. Hak, satıcı dışındaki diğer paydaşlara aittir.

Satış yapılmadan önce paydaşın bir payı kendi adına tapuda kayıtlı olmalıdır. Hisseli tapuda yaşanan sorunlar için hisseli tapuda bir kişi imza atmazsa ne olur yazımıza da göz atabilirsiniz.

Kanun iki durumda hakkın kullanılamayacağını belirtir:

• Cebrî artırmayla satışlarda (icra veya iflas yoluyla zorunlu satış) önalım hakkı kullanılamaz (TMK m. 733/1).
• Önalım hakkından feragat edilmişse hak kullanılamaz. Genel feragat resmî şekilde yapılır ve tapu kütüğüne şerh verilir. Belirli bir satış için vazgeçme yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir (TMK m. 733/2).

Sözleşmeyle kurulan önalım hakkı ve kat mülkiyeti gibi özel durumlarda ayrı kurallar söz konusu olabilir; bu hâllerde somut olayın ayrıca incelenmesi gerekir.

Önalım Hakkı Süresi Ne Kadardır?

Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay geçmekle, her hâlde satıştan itibaren iki yıl geçmekle düşer (TMK m. 733/4). Bunlar hak düşürücü sürelerdir; geçtikten sonra dava açılamaz.

Satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir (TMK m. 733/3). Noter bildirimi yapılmamışsa üç aylık süre başlamaz; yine de iki yıllık süre işler. Bu nedenle tapuda satış yapıldığını öğrenen paydaşın süreyi beklemeden hareket etmesi önemlidir. Sürelerin hangi tarihte başladığı, tapu kaydı, noter bildirimi ve tebligat tarihleri birlikte değerlendirilerek belirlenir; yanlış hesaplanan bir tarih hak kaybına yol açabilir.

Önalım Davası Nasıl Açılır?

Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır (TMK m. 734/1). Dava, satıcıya değil, payı satın alan kişiye yöneltilir. Dilekçeye tapu kaydı, noter bildirimi varsa bildirimin tebliğ belgesi ve paydaşlığı gösteren belgeler eklenir.

Süreç genel olarak şu adımlardan oluşur:

1. Satış ve bildirim kontrolü: Tapu kaydı ve noter bildirimi incelenir, sürelerin hangi tarihte başladığı belirlenir.
2. Dava dilekçesi: Dilekçede satışa konu pay, alıcı ve önalım talebi gösterilir; payın davacı adına tescili istenir. Görevli ve yetkili mahkeme somut olaya göre belirlenir.
3. Bedelin yatırılması: Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce satış bedelini ve alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkimin belirlediği süre içinde ve belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür (TMK m. 734/2).
4. Karar ve tescil: Dava kabul edilirse pay davacı adına tescil edilir.

Anayasa Mahkemesi, m. 734/2’deki “satış bedeli” ifadesine ilişkin iptal talebini 8 Kasım 2023 tarihli kararla (E.2023/77, K.2023/190) reddetmiştir.

Satış Bedeli Nasıl Belirlenir ve Hangi Masraflar Yatırılır?

Davacı, satış bedelini ve alıcıya düşen tapu giderlerini yatırmak zorundadır. Kanun metni “satış bedeli” ifadesini kullanır; yatırılacak miktar ve süre hâkim tarafından belirlenir.

Bedelin yatırılmaması davanın sonucunu doğrudan etkileyebilir. Bu nedenle davacının, hâkimin vereceği süre içinde gerekli tutarı karşılayabilecek durumda olması gerekir; ödeme yapıldıktan sonra tescil kararı verilebilir. Davanın süresi ve masrafları; tapudaki bedelin gerçeği yansıtıp yansıtmadığına, taraf sayısına, delil toplanmasına ve mahkemenin iş yüküne göre değişir. Bu nedenle kesin bir süre veya tutar vermek mümkün değildir.

Önalım Davasında Sık Yapılan Hatalar Nelerdir?

En sık hata, süreleri kaçırmak veya davayı yanlış kişiye yöneltmektir. Dikkat edilmesi gereken başlıca noktalar şunlardır:

• Noter bildirimi alınmadığı için sürenin işlemediğini varsaymak; iki yıllık süre her hâlde işler.
• Davayı satıcıya açmak; dava alıcıya karşı açılır.
• Satış bedelini ve tapu giderlerini hâkimin verdiği sürede nakden yatırmamak.
• Önalım hakkından önceden yazılı veya resmî feragat edilip edilmediğini araştırmamak.

Paydaşlar arasındaki uyuşmazlık önalım dışında ortaklığın giderilmesi yoluyla da çözülebilir; bu yol için ortaklığın giderilmesi davası yazımızı inceleyebilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular

Önalım hakkı miras yoluyla geçen paylarda kullanılabilir mi?

Önalım hakkı satış hâlinde doğar; kanun metni payın üçüncü kişiye satışını arar (TMK m. 732). Miras veya bağış gibi satış olmayan devirlerde, somut olayın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Önalım davasında satış bedeli gerçekten ödenenden düşük gösterilmişse ne olur?

Kanun satış bedelinin yatırılmasını arar (TMK m. 734/2). Tapuda gösterilen bedelle gerçek bedel arasında fark iddiası varsa bu husus delillerle mahkemede ele alınır.

Birden fazla paydaş önalım hakkını kullanmak isterse ne olur?

Her paydaş hakkını kendi süresi içinde kullanabilir. Birden fazla kişinin hakkı kullanmak istemesi hâlinde payların nasıl paylaştırılacağı mahkeme tarafından somut olaya göre değerlendirilir.

Önalım davasından önce noter ihtarnamesi çekmek zorunlu mudur?

Davacının ihtarname göndermesi zorunlu değildir. Kanun, satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesini düzenler (TMK m. 733/3); bu bildirim üç aylık sürenin başlangıcını belirler.

Avukat Ayça Bolak Hukuk Bürosu ile İletişim

Önalım hakkına ilişkin süreler kısa ve hak düşürücü niteliktedir. İstanbul’da taşınmaz satışına ilişkin bir bildirim aldıysanız veya satıştan haberdar olduysanız, belgelerinizin bir avukat tarafından incelenmesi süre kaybını önlemeye yardımcı olabilir. Avukat Ayça Bolak Hukuk Bürosu ile aycabolak.av.tr üzerinden iletişime geçebilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Her somut olayın kendine özgü koşulları farklı sonuçlar doğurabilir.