Eylül 2026 Kira Zam Oranı 31,79 Olarak Açıklandı

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), 3 Eylül 2026 tarihinde Ağustos 2026 dönemine ilişkin enflasyon verilerini açıkladı. Açıklanan verilere göre kira artışlarında esas alınan TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı yüzde 31,79 olarak gerçekleşti.

Bu oran, Eylül 2026 içinde kira yılı yenilenecek konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmeleri bakımından uygulanabilecek yasal üst sınırı ifade eder. Ev sahibi bu oranın üzerinde bir artış talep edemez; ancak taraflar daha düşük bir oranda anlaşmakta serbesttir.

Bolak Hukuk Bürosu olarak bu yazıda, oranın hukuki dayanağını, hangi sözleşmelere hangi ayın oranının uygulanacağını, örnek hesaplamaları ve yasal sınırın aşılması hâlinde başvurulabilecek hukuki yolları ele alıyoruz.

Eylül 2026 Kira Zam Oranı: Rakamlar Ne Söylüyor?

Ağustos 2026 dönemine ilişkin açıklanan veriler şu şekildedir:

Kira artışında kullanılan gösterge, yıllık enflasyon oranı değil, on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Uygulamada en sık yapılan hatalardan biri, haberlerde öne çıkan yıllık enflasyon rakamının artış hesabına esas alınmasıdır. Bu iki veri birbirinden farklıdır ve yalnızca ikincisi hukuken bağlayıcıdır.

Bir önceki dönemde uygulanan oranla karşılaştırıldığında sınırlı bir gerileme görülmektedir. bir önceki döneme ilişkin değerlendirmemizde ayrıntılı olarak açıkladığımız üzere, Ağustos 2026 için geçerli tavan oran yüzde 31,90 seviyesindeydi.

Kira Artış Oranının Hukuki Dayanağı

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında artış oranının sınırı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde düzenlenmiştir. Hüküm, sözleşme özgürlüğünü kiracı lehine sınırlayan emredici (tarafların aksini kararlaştıramayacağı) nitelikte bir düzenlemedir.

Sözleşmede artış oranı belirlenmişse

Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artışa ilişkin yaptıkları anlaşma geçerlidir; ancak bu anlaşma, bir önceki kira yılında TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz.

• Sözleşmedeki oran TÜFE ortalamasının altındaysa: Sözleşmedeki düşük oran uygulanır. Ev sahibi “enflasyon yüksek çıktı” gerekçesiyle tek taraflı olarak tavana çıkamaz.
• Sözleşmedeki oran TÜFE ortalamasının üstündeyse: Anlaşma tümüyle geçersiz sayılmaz; oran, yasal üst sınıra çekilerek uygulanır. Eylül 2026 için bu sınır yüzde 31,79’dur.
• Sözleşmede artışa ilişkin hüküm yoksa: Yine aynı üst sınır esas alınarak, hâkim tarafından kira bedeli belirlenir.

Yüzde 25’lik sınır dönemi sona ermiştir

Konut kiralarında geçici olarak uygulanan yüzde 25’lik tavan uygulaması sona ermiş, artış hesabı yeniden TÜFE’nin on iki aylık ortalamasına dönmüştür. Bu geçişin sonuçlarını sınırın kalkmasının kiracı ve ev sahibine etkilerini ele aldığımız yazımızda ayrıntılı biçimde değerlendirmiştik.

Hangi Sözleşmeye Hangi Ayın Oranı Uygulanır?

Uygulamada en çok tereddüt yaratan konu budur. Kural şudur: Kira yılının yenilendiği aydan bir önceki ay açıklanan on iki aylık ortalama esas alınır.

Buna göre yüzde 31,79 oranı, kira yılı Eylül 2026’da yenilenen sözleşmeler için geçerlidir. Kira dönemi Ekim ayında yenilenecek bir sözleşme için bu oran değil, Eylül ayı verileriyle açıklanacak yeni ortalama uygulanacaktır.

Burada belirleyici olan, sözleşmenin imzalandığı tarih değil, kira yılının başladığı aydır. Örneğin 15 Eylül 2024 tarihli bir sözleşmede kira yılı her yıl 15 Eylül’de yenilenir ve 2026 yılı için Ağustos verisiyle açıklanan yüzde 31,79 oranı uygulanır.

Örnek Hesaplama Tablosu

Hesaplama basittir: Mevcut kira bedeli 0,3179 ile çarpılır, çıkan tutar mevcut kiraya eklenir. Alternatif olarak mevcut kira 1,3179 ile çarpılabilir.

Tablodaki tutarlar tavan sınırı göstermektedir. Sözleşmede daha düşük bir oran kararlaştırılmışsa, hesaplama o oran üzerinden yapılmalıdır.

İş Yeri Kiralarında Durum

Yüzde 31,79 oranı yalnızca konutlar için değil, çatılı iş yeri kiraları için de geçerlidir. Dükkân, mağaza, ofis ve benzeri kapalı iş yerleri bu kapsamdadır.

Buna karşılık çatısız iş yeri niteliğindeki taşınmazlar (açık otopark, arsa, depolama amaçlı açık alan gibi) Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı iş yeri kirasına ilişkin özel hükümlerinin kapsamı dışında kalabilmektedir. Bu ayrım, uygulamada ciddi hak kayıplarına yol açabildiğinden sözleşmenin niteliğinin doğru belirlenmesi önem taşır.

Beş Yılını Dolduran Kira Sözleşmelerinde Farklı Bir Rejim

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin üçüncü fıkrası, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmeleri için ayrı bir düzenleme öngörür. Bu durumda kira bedeli, tarafların talebi üzerine hâkim tarafından belirlenir.

Hâkim bu belirlemeyi yaparken yalnızca TÜFE oranıyla bağlı değildir; kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini de gözeterek hakkaniyete uygun bir bedel tespit eder. Pratikte bu, uzun süredir piyasanın altında kalan kira bedellerinin TÜFE oranını aşacak şekilde güncellenebilmesi anlamına gelir.

Ancak burada kritik bir usul kuralı vardır: Bu belirleme kendiliğinden gerçekleşmez, kira bedelinin tespiti davası açılmasını gerektirir. Sürecin işleyişi ve şartları hakkında beş yılını dolduran kiracıların hukuki durumunu incelediğimiz yazımızı inceleyebilirsiniz.

Yüksek mahkemenin yerleşik yaklaşımına göre, beş yıllık süre dolmadan açılan tespit davalarında hâkim TÜFE oranıyla bağlıdır; bu sürenin dolmasından önce emsal kira bedeli gerekçesiyle daha yüksek bir bedel belirlenmesi mümkün görülmemektedir.

Yasal Sınırın Üzerinde Zam Talep Edilirse Ne Olur?

Ev sahibinin yüzde 31,79’un üzerinde bir artış talep etmesi, kiracı bakımından bağlayıcı değildir. Kiracının bu talebi reddetme hakkı bulunur ve fazla zammı kabul etmemek, tek başına tahliye sebebi oluşturmaz.

Kiracı bakımından izlenebilecek yol şudur:

1. Yasal orana göre hesaplanan bedeli ödemeye devam etmek. Ödemenin durdurulması, temerrüt (borcun ödenmemesi) nedeniyle tahliye riskini doğurur.
2. Ödemeyi banka yoluyla ve açıklama yazarak yapmak. Ödeme dekontuna hangi aya ait olduğu yazılmalıdır.
3. Ev sahibi bedeli kabul etmiyorsa ödemeyi mahkemeye tevdi etmek.
4. Fazla ödeme yapılmışsa sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak iadesini talep etmek.

Yasal sınırın aşılmasının sonuçlarını yasal orandan fazla zam yapılması hâlinde izlenecek yolları anlattığımız yazımızda daha ayrıntılı ele aldık.

Uygulamadan Varsayımsal Bir Örnek

Kira yılı her Eylül ayında yenilenen bir konutta aylık kira 20.000 TL’dir. Ev sahibi, “piyasa çok yükseldi” gerekçesiyle yeni bedelin 30.000 TL olmasını talep etmiş, kabul edilmemesi hâlinde tahliye edeceğini bildirmiştir.

Bu örnekte kiracının, yasal tavan olan yüzde 31,79 uyarınca hesaplanan 26.358 TL’yi ödemeye devam etmesi hukuken korunan davranıştır. Ev sahibinin talebi sözleşmenin beşinci yılını doldurmuş olmasına dayanıyorsa, izlemesi gereken yol tahliye tehdidi değil, kira tespiti davası açmaktır.

Yüksek mahkeme kararlarında da, artış talebinin yasal sınırı aşması hâlinde kiracının sınır dahilindeki ödemeyi yapmasının temerrüt oluşturmayacağı yönünde yerleşik bir yaklaşım bulunmaktadır.

Elbette her somut olayın kendine özgü koşulları bulunur; sözleşme metni, ödeme geçmişi ve taraflar arasındaki yazışmalar sonucu doğrudan etkileyebilir.

Kiracı ve Ev Sahibi İçin Kontrol Listesi

Kiracı için:

• Sözleşmenizdeki artış maddesini okuyun; TÜFE’den düşük bir oran varsa o oran uygulanır.
• Kira yılınızın hangi ayda yenilendiğini doğrulayın.
• Ödemeleri mutlaka banka kanalıyla ve açıklama yazarak yapın.
• Sözlü olarak kabul ettiğiniz fazla artışların da delil değeri taşıyabileceğini unutmayın.

Ev sahibi için:

• Artış talebinizi yazılı olarak ve yeni dönem başlamadan önce bildirin.
• Yasal sınırın üzerindeki talebiniz, sözleşmenin beşinci yılı dolmuşsa dava yoluyla ileri sürülmelidir.
• Kira alacağının tahsili için ihtarname çekmeniz gerekiyorsa, ihtarnamenin usulüne uygun düzenlenmesi sürecin sonucu açısından belirleyicidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Eylül 2026 kira zam oranı yüzde kaçtır?

Eylül 2026’da kira yılı yenilenen konut ve çatılı iş yeri sözleşmelerinde uygulanabilecek azami artış oranı yüzde 31,79‘dur. Bu oran, TÜİK’in açıkladığı TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişimini ifade eder.

Ev sahibi yüzde 31,79’dan fazla zam yapabilir mi?

Hayır. Kural olarak bu oran yasal üst sınırdır ve tek taraflı olarak aşılamaz. Yalnızca sözleşmenin beş yılını doldurması hâlinde, açılacak kira tespiti davasında hâkim emsal bedelleri de gözeterek daha yüksek bir bedel belirleyebilir.

Yıllık enflasyon yüzde 31,51 iken neden yüzde 31,79 uygulanıyor?

Çünkü kira artışında esas alınan gösterge yıllık enflasyon değil, TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Türk Borçlar Kanunu bu iki veriden ikincisini esas almaktadır.

Zam oranını kabul etmezsem evden çıkarılır mıyım?

Yasal sınırın üzerindeki bir artışı kabul etmemek, tek başına tahliye sebebi değildir. Ancak yasal orana göre hesaplanan kirayı ödemeye devam etmeniz gerekir; ödemenin tümüyle durdurulması temerrüt nedeniyle tahliye riskini doğurur.

Avukat Ayça Bolak Anlatıyor

Eylül 2026 için yüzde 31,79 olarak belirlenen oran, kira ilişkisindeki tarafların hak ve yükümlülüklerini doğrudan etkileyen bağlayıcı bir üst sınırdır. Rakamın kendisi basit görünse de, hangi sözleşmeye hangi ayın oranının uygulanacağı, beş yılını dolduran sözleşmelerdeki farklı rejim ve fazla ödeme hâlinde izlenecek yol, uygulamada sık sık uyuşmazlık konusu olmaktadır.

Kira sözleşmenizden kaynaklanan bir tereddüdünüz varsa, sürecin başında alınacak doğru bir hukuki değerlendirme çoğu zaman uzun süren bir yargılamanın önüne geçer. Avukat Ayça Bolak olarak, gayrimenkul ve kira hukuku alanındaki uyuşmazlıklarda hem kiracı hem de mülk sahibi tarafında hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunuyoruz.