Kira Tespit Davası Nasıl Açılır? Şartları Nelerdir? Ne zaman açılır?

Kira tespit davası ile ilgili bu sorulara cevap vermeden önce kira tespit davasının ne olduğuna bakalım.

      Kira tespit davası nedir?

Kira tespit davası, kira bedelinin belirlenmesi ve yeniden tespiti hususunda tarafların anlaşamaması halinde mahkeme tarafından yasal koşullar göz önünde bulundurularak kira bedelinin belirlendiği davadır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında 5 yıl dolmuşsa, tarafların bu konuda anlaşma yapıp yapmadığına bakılmaksızın kira bedelinin rayiç kiralara göre belirlenmesi mahkemeden talep edilebilir.

Kira sözleşmelerinde taraflar irade serbestisi ilkesi gereği kira bedelini serbestçe belirleyebilirler ve belirledikleri kira bedeli ile sözleşme süresince bağlıdırlar. Kira bedelinin belirlenmesi noktasında sözleşmenin taraflarına tanınan serbestî sınırsız bir özgürlük olmayıp TBK m. 344 ile sınırlandırılmıştır.

Hüküm uyarınca; Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Kira tespit davası, niteliği gereği bir tespit davasıdır. Tespit ile birlikte kira bedelinin tahsili talep edilemez. Kira bedeli tespit edildikten sonra tahsili için ayrı bir hukuki yol izlenmelidir.

      Kira tespit davası nasıl açılır?

Kira tespit davasını, kiralayan açabileceği gibi kiracı da açabilir. Kira tespit davası niteliği gereği uzmanlık gerektiren bir davadır. Kira tespit davası açmadan evvel uzman bir avukattan danışmanlık hizmeti alınmasını ve davanın uzman avukat ile takip edilmesini öneririz.

01.09.2023 tarihinden itibaren kira hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı olarak arabuluculuk başvurusu şartı getirilmiş olup kira tespit davası açmadan önce arabuluculuk başvurusu yapılmalıdır. Arabuluculuk aşamasında anlaşma olmaması halinde dava açılırken anlaşmama tutanağının aslının ya da arabulucu tarafından aslı gibidir onanmış suretinin mahkemeye sunulması gerekir.

Kira tespit davası, yetkili ve görevli mahkemenin bulunduğu adliyede hukuk tevzi bürosundan açılabileceği gibi Uyap sistemi üzerinden de açılabilir. Davacı, dava açarken harç ve gider avansı öder. Yargılama sonunda yargılama giderleri ve vekalet ücreti haksız tarafa yükletilir. Arabuluculuk aşamasında ilk toplantıya mazeretsiz olarak katılmayan taraf, yargılama sonunda haklı bulunsa dahi yargılama giderlerini ödemek durumunda kalır.

     Kira tespit davası şartları nelerdir?

Öncelikle taraflar arasında bir kira sözleşmesi bulunmalıdır. Bu sözleşme yazılı ya da sözlü sözleşme olabilir. Kira Sözleşmesi; Türk Borçlar Kanunu madde 299-378 arasında düzenlenmiş olup kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Kira tespit davası açılmasında hukuki yarar bulunmalıdır.

Rayiç kira bedellerine göre kira bedelinin tespiti talep edilmesi için 5 yıllık süre geçmiş olmalıdır.

Kiraya veren, kira sözleşmesinin bitiminden en az 30 gün önce yazılı olarak bildirimde bulunmalıdır. İhtarnamenin noterden gönderilmesi şart değilse de ispat bakımından avantajlı olacaktır.

     Kira tespit davası ne zaman açılır?

Kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir.  Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Mahkemenin vereceği tespit kararı ve belirlenen yeni kira bedelinin yeni kira döneminde uygulanabilmesi için kiraya verenin iki şarttan birini sağlaması gereklidir. Kiraya veren kira müddetinin bitiminden en az 30 gün önce kiracıya ulaşması şartıyla bir ihtarname çekmesi ya da dava açması halinde mahkemece belirlenecek olan yeni kira bedeli yeni kira döneminin tamamı için uygulanacaktır. İstisna olarak; eğer taraflar kira sözleşmesinde “yeni kira bedelinde kira bedelinin arttırılacağını” kararlaştırmış iseler; otuz günlük sürelere gerek olmaksızın ve fakat yeni kira döneminde davanın açılmış olması şartıyla; mahkemece belirlenecek yeni kira bedeli bu kira döneminin başından itibaren geçerli olur.

     5 yıldan önce kira tespit davası açılabilir mi?

5 yıldan önce kira tespit davası açılabilir ancak bu davada kira bedeli rayiç kira bedellerine göre belirlenmez. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde mahkeme karar verirken TÜFE oranıyla sınırlı kalmaksızın yeni kira bedelini belirler.

Kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin bir anlaşma yoksa 5 yıldan önce kira tespit davası açılıp kira bedelinin tespiti istenebilir. Ancak bu davada piyasa rayici göz önünde bulundurulmaz.

     Kira tespit davası ne kadar sürer?

Eylül 2023’te açılan bir kira tespit davası için belirlenen tahmini bitişi süresi 405 gündür. Ancak yargılama süresi, mahkemenin yoğunluğuna göre değişmekte olup ortalama bir- iki yıl sürebilmektedir. Bilirkişi incelemesi yapılması, delillerin toplanması gibi işlemler yargılama süresini etkilemektedir. Yerel mahkemenin kararının ardından istinaf kanun yoluna başvurulması durumunda kararın kesinleşme süreci uzayabilmektedir. Uzman avukat ile davanın takip edilmesi yargılamanın gereksiz yere uzamasının önüne geçebilecektir.

     Kira tespit davası nerede açılır? Yetkili ve görevli mahkeme.

Kira tespit davası, kural olarak kiralanan mecurun bulunduğu yerdeki mahkemede açılır. Görevli mahkeme, sulh hukuk mahkemesidir. Kira sözleşmesinin taraflarının tacir veya kamu tüzel kişi olması durumunda tarafların yetki sözleşmesi ile belirledikleri yer sulh hukuk mahkemesi de yetkilidir.

Kadıköy’de bulunan bir gayrimenkul için kira tespit davası, İstanbul Anadolu Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılacaktır.

     Yeni kira bedelinin tespiti nasıl yapılır?

Mahkemece tarafların sundukları deliller değerlendirilir. Taraflar dosyaya emsal kira sözleşmeleri sunar. Emsal kira sözleşmelerindeki kira bedelleri göz önünde bulundurulur. Dava konusu kiralananın bulunduğu yer, konumu, özellikleri (Gayrimenkulün büyüklüğü, oda sayısı, kaç yıllık olduğu, depreme dayanıklılığı, çevre ve peyzaj düzenlemesi gibi kira bedelini etkileyen tüm özellikler) dikkate alınır. Mahkemece keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılarak kiralanan gayrimenkulün rayiç kira bedeline ilişkin bir rapor düzenlenir. Böylelikle dava konusu kiralananın yeniden boş olarak kiraya verildiğinde getireceği kira bedeli tespit edilir. Hâkim, kiracının eski kiracı olması nedeniyle hak ve nesafet kurallarına göre uygun bir takdiri indirim yaparak kira bedelini belirler.