Silivri Kira Avukatı – Av. Ayça Bolak

Kira uyuşmazlıkları, taraflar arasında yıllara yayılan bir ilişkiyi bir anda hukuki çekişmeye dönüştürebilen, usul kurallarının son derece katı olduğu bir alandır. Özellikle Silivri gibi hem yerleşik konut stokunun hem de yazlık ve sezonluk kullanıma açık taşınmazların bir arada bulunduğu bir ilçede, kira ilişkisinin niteliği dosyanın kaderini doğrudan etkiler.

Bu rehberde, Silivri’de kiraya veren ve kiracı konumundaki tarafların en sık karşılaştığı sorunları; kira bedelinin artırılması, tahliye yolları, ihtarname usulü ve zorunlu arabuluculuk başlıkları altında ele alıyoruz. Amacımız, dava yoluna başvurmadan önce hangi hakka sahip olduğunuzu ve hangi süreye tabi olduğunuzu net biçimde görmenizi sağlamaktır.

Silivri’de Kira Uyuşmazlıklarını Farklı Kılan Unsurlar

Kira hukuku ülke genelinde aynı kanuna, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na tabidir. Buna karşın uyuşmazlığın çözümünde delil değerlendirmesi, taşınmazın bulunduğu bölgenin özelliklerinden bağımsız düşünülemez. Silivri özelinde dosyalara sıklıkla yansıyan başlıklar şunlardır:

• Yazlık ve sezonluk kullanım: Sahil şeridinde ve site içi konutlarda yalnızca yaz aylarını kapsayan sözleşmeler yapılabilmektedir. Bu sözleşmelerin belirli süreli olması, kendiliğinden sona erdiği yanılgısını doğurur; oysa Türk Borçlar Kanunu uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında sürenin dolması tek başına tahliye sebebi değildir.
• Site yönetimi kaynaklı sorunlar: Aidat borcunun kime ait olduğu, ortak alan kullanımı ve yönetim planına aykırılık iddiaları, kira ilişkisiyle iç içe geçer.
• Yazılı olmayan veya eksik düzenlenmiş sözleşmeler: Uzun yıllara dayanan komşuluk ilişkileri nedeniyle sözleşmenin hiç yapılmadığı ya da matbu bir forma birkaç satır yazılarak geçiştirildiği dosyalarla sık karşılaşıyoruz.
• Kira bedellerindeki hızlı değişim: İlçedeki konut arzının son yıllarda genişlemesi, aynı sokakta dahi ciddi bedel farkları doğurmakta; bu da kira tespit taleplerini artırmaktadır.

Bolak Hukuk Bürosu olarak bu tür dosyalarda ilk incelediğimiz belge, taraflar ne kadar haklı olduğunu düşünürse düşünsün, kira sözleşmesinin kendisi ve ödeme kayıtlarıdır. Sözlü iddia ne kadar güçlü olursa olsun, banka dekontuyla desteklenmeyen bir ödeme savunmasının ispatı güçtür.

Kira Bedelinin Artırılması ve Kira Tespit Davası

Yenilenen Dönemde Artış Oranı

Türk Borçlar Kanunu’nun kira bedelinin belirlenmesine ilişkin 344. maddesi uyarınca, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artışa ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu sınır, sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırılmış olsa bile uygulanır.

Konut kiralarında bir dönem yürürlükte olan yüzde yirmi beşlik tavan uygulaması sona ermiştir; bugün geçerli ölçüt yeniden genel kanun hükmüdür. Sınırın kalkmasının pratik sonuçlarını konut kiralarındaki artış tavanının sona ermesini ele aldığımız yazımızda ayrıntılı biçimde değerlendirdik.

Tespit Davasının Şartları

Endeks oranındaki artış, piyasa gerçeğinin çok altında kaldığında kiraya verenin başvuracağı yol kira tespit davasıdır. Burada iki ihtimali ayırmak gerekir:

1. Beş yıldan kısa süreli ilişkilerde: Taraflar arasında artış oranı kararlaştırılmışsa, hâkim kural olarak bu anlaşmaya ve endeks sınırına bağlı kalır.
2. Beş yıldan uzun süreli ilişkilerde: Kira bedeli, endeksten bağımsız olarak; taşınmazın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ölçütleri dikkate alınarak yeniden belirlenebilir.

Tespit davasında en kritik teknik nokta süredir. Yeni bedelin dönemin başından itibaren geçerli olması isteniyorsa, davanın kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce açılması ya da kiraya verenin bu süre içinde artış iradesini yazılı olarak bildirmiş olması gerekir. Aksi halde tespit edilen bedel bir sonraki dönemde uygulanır. Dava dilekçesinin hazırlanmasından delil listesine kadar izlenmesi gereken adımları kira tespit davasının nasıl açıldığını anlattığımız rehberimizde adım adım açıkladık.

Bu davalarda mahkeme, taşınmazın bulunduğu bölgede keşif yapar ve bilirkişi marifetiyle emsal araştırması yürütür. Silivri’de sahile yakınlık, site içinde olup olmama ve ulaşım imkânları emsal seçiminde belirleyici olduğundan, dosyaya sunulan emsallerin gerçekten benzer nitelikte taşınmazlardan seçilmesi sonucu doğrudan etkiler.

Tahliye Yolları: Hangi Sebep, Hangi Usule Tabi?

Uygulamada en sık rastladığımız yanılgı, kiraya verenin “sözleşme bitti, evimi istiyorum” diyerek tahliye talep edebileceği düşüncesidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kanun kiracıyı korumakta, tahliyeyi yalnızca sınırlı sayıda sebebe bağlamaktadır.

Kira Bedelinin Ödenmemesi

Kiracı kira bedelini ödemezse, kiraya veren yazılı bildirimle borcun ifası için süre tanır ve bu sürede ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu sürenin en az otuz gün olması zorunludur. İhtarnamenin içeriğindeki bir eksiklik, aylar süren bir tahliye sürecinin en başa dönmesine yol açabilir; bu nedenle metnin hazırlanışında kira borcunu ödemeyen kiracıya gönderilecek noter ihtarnamesine ilişkin örnek ve açıklamalarımızı incelemenizi öneririz.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine iki kez haklı ihtarda bulunulmasına sebep olursa, kiraya veren kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir. Buradaki incelik, ihtarların farklı aylara ait borçlar için ve borç muaccel olduktan sonra gönderilmiş olmasıdır. Aynı aya ilişkin iki ihtar tek ihtar sayılır. Bu yolun şartlarını ve uygulamadaki sık hataları iki haklı ihtara dayalı kiracı tahliyesini incelediğimiz yazımızda ayrıntılandırdık.

Yüksek mahkeme, ihtarların usulüne uygun tebliğ edilmiş olmasını ve kiracının ödemeyi ihtardan sonra yapmış bulunmasını aramaktadır.

On Yıllık Uzama Süresi

Belirli süreli konut kiralarında, sözleşme süresinin bitiminden itibaren on yıllık uzama süresi dolduğunda kiraya veren, herhangi bir sebep göstermeksizin ve en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla sözleşmeyi sona erdirebilir. Sürenin nasıl hesaplandığı konusunda uygulamada ciddi karışıklık yaşanmaktadır; hesaplama yöntemini on yıllık kiracının tahliyesine ilişkin rehberimizde örneklerle gösterdik.

Kira Uyuşmazlıklarında Dava Şartı Arabuluculuk

7445 sayılı Kanun ile getirilen düzenleme uyarınca, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda -kira tespiti ve tahliye talepleri dahil- dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Arabuluculuk aşaması tamamlanmadan açılan dava, esasa girilmeksizin usulden reddedilir.

Bu kuralın önemli bir istisnası vardır: İcra ve İflas Kanunu’nda düzenlenen ilamsız icra yoluyla tahliye talepleri arabuluculuk şartına tabi değildir. Dolayısıyla kira alacağı için icra takibi başlatmak ile mahkemede tahliye davası açmak, birbirinden farklı usullere tabi iki ayrı yoldur ve somut olayın özelliklerine göre hangisinin daha hızlı sonuç vereceği baştan değerlendirilmelidir.

Kiracı Tarafın Sahip Olduğu Haklar

Kira hukuku yalnızca kiraya vereni korumaz. Silivri’de kiracı konumundaki müvekkillerimizin en sık başvurduğu başlıklar şunlardır:

• Muvazaalı ihtiyaç iddiası: İhtiyaç sebebiyle tahliye edilen taşınmaz, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Bu yasağa aykırılık, kiraya veren aleyhine tazminat sorumluluğu doğurur.
• Depozitonun iadesi: Sözleşme sona erdiğinde güvence bedelinin iadesi talep edilebilir; kiraya veren kesinti yapacaksa bunun sebebini ve miktarını somut olarak ortaya koymak durumundadır. Sürecin işleyişini depozito iadesinin nasıl alınacağını anlattığımız yazımızda bulabilirsiniz.
• Taşınmazdaki ayıplar: Kiralananın kullanıma elverişli halde teslim edilmesi ve bu halin korunması kiraya verenin borcudur. Çatı akıntısı, rutubet ya da tesisat arızaları gibi durumlarda kiracının onarım, bedelden indirim ve şartları varsa tazminat talep etme imkânı bulunur.
• Usulsüz artış talepleri: Sözleşmede yer alsa dahi kanuni sınırı aşan artış talepleri, aşan kısım yönünden geçersizdir.

Uygulamadan İki Örnek Durum

Birinci durum: Silivri’de bir sitede yazlık dairesini üç yıldır aynı kiracıya veren mülk sahibi, sözleşme süresinin sona erdiğini gerekçe göstererek kiracıdan çıkmasını istiyor. Kiracı çıkmayınca doğrudan tahliye davası açılıyor. Burada dava, sürenin dolmasının tek başına tahliye sebebi olmaması nedeniyle reddedilme riski taşır. Doğru yaklaşım, somut olayda kanunda sayılan sebeplerden hangisinin bulunduğunu tespit etmek ve dosyayı o sebebe göre kurmaktır.

İkinci durum: Kiracı, iki ay üst üste kira bedelini geciktirerek ödüyor; kiraya veren her seferinde ihtarname gönderiyor. Ancak ihtarnamelerin ikisi de aynı aya ilişkin düzenlenmiş. Kira yılı sonunda açılan tahliye davasında, ihtarların ayrı aylara ait olmaması nedeniyle iki haklı ihtar şartının oluşmadığı sonucuna varılabilir. Bu örnek, sürecin başındaki tek bir belge hatasının bir yıllık zaman kaybına dönüşebileceğini göstermektedir.

Her iki örnek de varsayımsaldır ve genel işleyişi anlatmak amacıyla kurgulanmıştır; benzer görünen dosyalarda dahi sonuç, somut olayın özelliklerine ve hâkimin takdir yetkisine göre değişebilir.

Dava Süreci ve Görevli Mahkeme

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca, kira ilişkisinden doğan alacak ve tahliye davalarında -ilamsız icra yoluyla tahliye hariç- görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetki bakımından ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi ile davalının yerleşim yeri mahkemesi seçenekleri gündeme gelir. Silivri sınırları içindeki bir taşınmaza ilişkin uyuşmazlık, kural olarak Silivri Adliyesi bünyesindeki sulh hukuk mahkemesinde görülür.

Süreç ortalama olarak arabuluculuk aşamasıyla başlar, anlaşma sağlanamazsa son tutanakla birlikte dava açılır. Keşif ve bilirkişi incelemesi gerektiren tespit davalarında yargılama daha uzun sürebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Silivri’de kira sözleşmesi yazılı değilse dava açabilir miyim?

Evet. Kira sözleşmesi geçerlilik şartı olarak yazılı şekle tabi değildir; sözlü sözleşme de geçerlidir. Ancak sözleşmenin varlığı, bedeli ve başlangıç tarihi ispat edilmelidir. Banka ödeme kayıtları, tanık beyanları ve yazışmalar bu noktada belirleyici olur.

Tahliye taahhüdü kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanırsa geçerli midir?

Kural olarak tahliye taahhüdünün, kiracı kiralananı teslim aldıktan sonra verilmiş olması aranır. Sözleşmeyle aynı anda alınan taahhütler, kiracının serbest iradesiyle verilmediği gerekçesiyle geçersiz sayılabilmektedir. Bu nedenle taahhüdün tarihi ve düzenlenme koşulu titizlikle incelenmelidir.

Kira artışını kabul etmeyen kiracı tahliye edilebilir mi?

Hayır. Artışı kabul etmemek başlı başına bir tahliye sebebi değildir. Kiraya verenin yolu, kira bedelinin mahkemece tespitini istemektir. Kiracının bu süreçte eski bedeli ödemeye devam etmesi, temerrüde düşmemesi bakımından önem taşır.

Arabuluculuğa başvurmadan tahliye davası açarsam ne olur?

Dava, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir. Bu durumda yeniden arabuluculuk sürecinin işletilmesi ve davanın yeniden açılması gerekir; bu da ciddi bir zaman ve masraf kaybı anlamına gelir.

Avukat Ayça Bolak Anlatıyor

Kira uyuşmazlıklarında sonucu belirleyen çoğu zaman tarafların haklılığı değil, hakkın kanunun öngördüğü usul ve süreler içinde kullanılıp kullanılmadığıdır. Yanlış zamanda gönderilen bir ihtarname ya da eksik kurgulanmış bir dava dilekçesi, esasen haklı olan tarafı bir kira yılı daha beklemek zorunda bırakabilir.

Avukat Ayça Bolak olarak, Silivri ve çevresindeki taşınmazlara ilişkin kira uyuşmazlıklarında sürecin başından itibaren belge düzeninin kurulmasını ve doğru hukuki yolun seçilmesini önceliklendiriyoruz. Kira sözleşmeniz, tahliye talebiniz veya kira bedelinin tespitine ilişkin sorularınız için gayrimenkul ve kira hukuku alanındaki çalışmalarımızı inceleyebilir, dosyanıza özgü değerlendirme için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.